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2021년 주택시장 정리 & 2020년 전망

2021년 12월 말 기준, 런던 지역 주택시장 통계가 발표되었습니다.

1년간 주택 평균 가격은 28% 오른 $707,219를 기록하였으며, 런던 평균 주택 가격이 70만을 넘은 것은 기록이래 2021년 12월이 처음이었습니다.

캐나다 전체 통계는 지난 11월 말까지의 통계를 가지고 정리해드려야 합니다. 전국적으로 평균 주택가격이 1년 사이 19% 상승하였습니다. 대부분의 오타리오 지역 주택 가격이 26% 정도 상승한 것으로 봤을 때, Alberta 주를 포함한 캐나다 중서부 지역의 주택가격이 상대적으로 적게 오른 것이 반영된 수치 입니다.

이렇듯 주택 가격이 전국적으로 크게 오르는 이유는 무엇보다 수요에 비해 공급이 크게 부족하기 때문 입니다.

런던의 12월 통계만 보더라도 신규 매물 대비 팔리는 주택 건수가 123%를 넘어서면서, 즉 신규 매물이 100채 나왔다면, 팔린 매물은 123채로, 시장에 Inventory를 극단적으로 고갈 시켰습니다.

2022년 런던 주택 시장은 그 어느 때 보다 더욱 부족한 공급을 가지고 시작하게되는데요, 이는 2022년 봄 주택시장이 또 다시 극단적인 Sellers’ market으로 시작할 것으로 보입니다.

그렇다면, 이 주택 시장이 올해는 어떻게 전개될까요?

결론부터 말씀드리면, 올해 4월까지는 또 다시 지난해 봄 주택시장과 같은 열기가 계속될 것으로 예상합니다.

하지만, 5월 이후 주택 시장은 다소 소강 상태를 유지하게 될 것으로 예상합니다.

그 원인들을 다음과 같이 정리합니다.

  1. 코로나 상황에 대한 정부의 제재가 올해 여름이 오기전 상황이 크게 나아질 것으로 예상됩니다. 먹는 치료재 공급, 바이러스의 치명률 약화, 전 국민 면역률 상승 등의 이유는 물론, 캐나다 여행 산업에 더 이상의 피해를 줄이기위해 정부가 그 관련 제재들을 크게 완화하면서 사람들의 관심이 다시 여행으로 쏠리게되고, 소비 또한 여행에 집중될 가능성이 커 보입니다. 이러한 현상은 2021년 5월부터 4달 연속 나타났던 현상으로, 이 기간 런던 주택 시장은 4달 연속 1만불씩 평균 주택가격이 매 월 소폭 하락하였습니다.
  2. 이자율 상승: 이 부분이 올해는 꽤 중요한 변수가 될 것 입니다. 주택 가격은 물론 전국적으로 물가가 크게 오르면서 정부는 인플레이션 완화를 위해 이자율을 올릴 것 입니다. 그 폭이 크지 않을 것으로 예상하는데, 그 이유는 큰 폭의 이자율 상승은 기업의 투자 동력을 꺽을 수 있기 때문 입니다. 뿐만아니라, 미국 기업의 생산 기반을 한 축으로 하는 온타리오 경제 구조상, 온주 정부는 이자율 상승으로 인한 달러화 대비 루니화 가치 상승을 우려하지 않을 수 없습니다.  이자율의 상승 폭이 작은 것은 주택 담보 대출 부담이 크지않게 해주는 영향이 있지만, 투자자들의 관심이 주택 시장에서 금융 자산 시장으로 옮겨갈 수 있습니다. 만약 이러한 현상이 현실하 된다면, 주택 시장은 단기간에 안정될 수 있습니다.
  3. 공급 부족 상황 지속: 일반 상품과 다르게 주택 시장은 공급이 단기간에 대폭 이루어지지 않기 때문에 공급 부족현상이 2022년에도 지속될 것으로 예상됩니다. 특히 많은 신규 개발 토지를 필요로하는 단독주택이나 타운하우스 공급은 더 더욱 그렇습니다.
  4. Affordability: 현재 캐나다 전 지역 대부분이 소득 대비 주택 유지 비용인 Affordability 적정 수준(약 40%)을 크게 벗어나 있습니다. 이 기준으로 보면 주택 가격은 크게 하락해야 합니다. 그런데 이 기준이 시장에 잘 적용되지 못하는 이유가 무얼까요? 경제학 이론들은 대부분 어떤 기준들을 가정하고 있는데, 그 기준이 되는 가정이 적용되지않기 때문입니다. 즉, 캐나다는 해외로 부터 유입되는 신규 자금이 너무 크게 작용합니다. 세계 전역에서 매년 40만 인구를 신규 이민자로 받고 있는 캐나다는 실 수요자가 꾸준히 늘고 있고, 이와 더불어 해외로 부터 주택시장으로 유입되는 투자 자본 규모도 크기 때문 입니다.

이러한 상황들을 종합해 볼 때, 올해 여름을 지나면서 주택 시장의 분위기가 달라질 것으로 예상됩니다. 하지만, 앞서 언급한 부분들을 고려해 보면 주택 시장이 크게 침체국면으로 전환되진 않을 것이라고 예측하고 있습니다.