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COVID-19 상황에서 부동산 거래 해야하나? (법적 고려 사항들 포함)

현재의 전례없는 COVID-19 상황에서 부동산 거래를 해야할지?를 고민하시는 문의를 최근 자주 받습니다. 현재의 부동산 시장 상황은 3월을 전반기(1-15일) 와 후반기(16-30일)로 나누어 분석해 보면 코로나바이러스가 런던 부동산시장에 미치고 있는 영향이 어느정도 보일 것으로 판단하여 분석해 보았습니다.

거래량으로 볼 때 3월 상반기에 비해 하반기에는 27%나 거래가 줄었습니다. 하지만 신규매물 수를 보면, 상반기에 비해 하반기에는 60% 나 증가하였습니다. 신규 매물들의 가격대를 비교해 보면, 상반기에는 신규 리스팅 평균가격이 $448,183 이었고, 하반기는 $413,119 이었습니다. 정리하면 3월 하반기에 신규 매물은 상반기에 비해 크게 증가하였지만, 그 가격대는 상반기에 비해 꽤 낮았다는 것 입니다.

하반기 신규매물 수가 상반기에 비해 60%나 늘었기에 시장에 공급이 수요보다 크게 늘어나는 것 처럼 보이지만, 신규 매물 대비 팔린 매물 수 비율을 보면, 상반기는 200%(304/148)가 넘었고, 하반기에는 94%(223/238) 였습니다. 하반기 역시 나오는대로 거의 모든 매물이 거래되었다는 뜻 입니다.

COVID-19로 인한 보다 정확한 시장 Trend를 보기위해서는 적어도 4월 둘째 주까지는 시장 상황을 지켜보아야 그 추세가 더 분명히 보일 것으로 예상됩니다.

시장 상황 외에도 현 상황에서 고려해야할 중요한 이슈들을 찾다가 토론토 변호사 Mark Weisleder 씨가 최근 제시한 매우 유용한 내용의 글을 소개해 드립니다. 이를 Q&A 형식으로 아래 5 가지로 정리합니다.

1. 등기 이전은 여전히 가능한가?

온타리오 정부로 부터 변호사의 등기 업무는 필수 서비스 (essential services)로 간주되어 업무가 계속 진행됩니다. 온라인상의 등기시스템 (online registration system)은 여전히 이용이 가능합니다. 따라서 전산상으로 이루어지는 등기 이전 업무는 이상없이 진행됩니다. 하지만 이를 위해 변호사 사무실들이 모두 원거리 거래에 필요한 요건들을 갖추어야 합니다. 즉, 손님들과 디지털 서명 시스템을 갖추고, 손님들이 은행에 들르지 않아도 가능한 전산 금융 서비스을 이용하며, 사회적 거리를 유지하기 위해 Lockbox 시스템을 사용하고, 셀러측 중개인 회사에 수수료 지불을 위한 EFT 사용 등의 체계를 갖추어야 한다는 뜻입니다.

2. 바이어나 셀러가 COVID-19 상황을 이유로 이미 성사된 계약을 취소할 있나?

어떤 사람들은 현재의 유례없는 ‘전염병의 세계적 대유행 상황’이란 이유로 이미 성사된 부동산계약을 취소할수 있다고 믿는 것 같습니다. 하지마, 이것은 사실이 아닙니다. 이는 하루아침에 가격이 거의 20% 폭락한 토론토 지역의 2017년 부동산 시장 상황과도 유사하다고 봅니다. 이러한 상황은 누구에게도 계약을 포기할 권한을 부여하지 않습니다. 딜의 취소가 합법적으로 허용되는 유일한 길은 정부의 등기시스템이 멈추거나, 은행들이 대출해주기로한 자금을 은행이 지불할 능력이 없을 경우 입니다. 물론 현재의 상황에서는 모두 적용되지 않는 경우들 입니다.

3.  만약 지금 오퍼를 쓰는 단계라면 딜이 무사히 마무리 (Closing) 되게 하기위해 유의할 점은 무엇이 있을까?

첫째로 가장 중요한 것은 Schedule A에 표기되는 첫번째 항목에 잔금 지불 방법을 certified  cheque 나 money order 로 하지않고 반드시 wire transfer only로 해야한다. 이는 변호사 간에 잔금 전달을 사람 간의 접촉없이 은행의 전산으로 만 진행하겠다는 의도 입니다.

두번째는 모든 서류는 전산상으로 서명하고 전달된다는 내용을 기입하는 것 입니다. 이 또한 courier를 통한 서류 이동을 피하겠다는 뜻 입니다.

세번째는 Closing 때, 거래 부동산에 해당 키를 Lockbox 안에 넣어 비치하고  그 비밀번호를 변호사 사무실에 알려준다는 내용을 삽입하는 것 입니다. 이를 통해 Closing 당일 등기가 마무리되고 바이어는 키를 픽업하기위해 변호사 사무실에 방문할 필요가 없게하기 위함 입니다.

마지막으로 만약 정부 등기 시스템이 멈출 경우, 등기일(Closing date)을 연기하거나 closing in escrow 허용을 명시해두는 것 입니다. closing in escrow는 바이어가 잔금일 모든 잔금을 셀러측에 지불하고 일반적인 closing 처럼 바이어가 키를 받아 입주가 허용되는 것 입니다. 다만 멈춰선 등기 시스템이 다시 작동될 때 까지 이 거래에 대한 위험은 등기보험 (Title insurance)을 통해 보호하는 것 입니다.

(이러한 내용을 정리한 아래 내용을 Schedule A에 포함할 것을 Mark Weisleder 변호사는 조언하고 있습니다.)

INSERT THE FOLLOWING CLAUSES INTO SCHEDULE A:

The Buyer shall pay the balance of the purchase price, subject to the usual adjustments by wire transfer.

The parties acknowledge and agree that all closing documentation can be signed electronically and forwarded by email or fax in accordance with the Electronic Commerce Act, 2000, S.O.2000,c.17

The parties agree that the keys to the property shall be left in a lockbox at the property and the code to the same is to be provided to the Buyer’s lawyer in escrow pending closing of this transaction.

The parties herein acknowledge and agree that they are required to close this transaction notwithstanding any impacts of COVID-19, save and except the closing of the Land Registry Office(s) and all financial institutions. In the event the closing cannot occur due to a shutdown/disruption of the Land Registry System and/or banking system, then the closing date shall be automatically extended to the fifth (5th) business day following the date upon which said systems have returned to operational status and can clear funds accordingly.

4. 앞서 언급된 조항을 지난 이미 체결되고, 다음 closing 하는 계약서에 추가로 삽입 가능할까요?

네. 가능합니다. 이미 체결된 계약서는 Amendment라는 서류를 통해 수정이 가능합니다. 위 내용은 현재의 COVID-19 상황에서 셀러나 바이어 모두에게 Closing을 용이하게 하기위해 유익함으로 어느 한쪽이 추가 수정을 요구해도 다른 편에서 거절할 이유가 없다고 봅니다. 

5. 만일 바이어 셀러가 실제로 병에 걸리면, 딜이 합법적으로 연기될수 있는가?

가장 어렵고 충분히 일어날 수 있는 문제 입니다.  Mark Weisleder 변호사는 바이어, 셀러 그리고 그들의 중개인들이 변호사들과 함께 문제를 협의해 해결해야한다는 원칙적인 말과 함께, 모든 문제들은 각각 다른 특징들을 가짐으로 이러한 특별한 문제는 변호사와 직접 상의하라고 하였습니다.

실제로 필자는 대부분의 바이어나 셀러들에게 거래를 4월 중순 이후로 미룰것을 권하고 있습니다. 가장 큰 두가지 이유가, 먼저는 앞서 설명드린 시장동향의 추세가 너무 불확실하다는 것이고 다른 이유가 Mark Weisleder 변호사가 언급한 5번째 문제 입니다. 법적인 문제는 대부분 앞선 사례를 통해 법적 책임이 비교적 명확하여 법정까지 가지않고 타협이 이루어 지지만,  5번 사례의 경우는 법적 판례가 드물어 변호사들 조차 의견이 다를수 있어 문제가 생기면 해결이 어려울 것으로 예상됩니다. 

이러한 상황들을 고려해서 거래를 꼭 해야하는 경우라면 낮은 가격대 주택을 사고 파는 것은 여전히 큰 위험부담이 없을 것으로 보이며, 바이어의 경우 클로징 날짜가 비교적 긴 신규 주택을 구입하는 것 또한 비교적 안전할 것으로 전망됩니다. 다만 새로운 주택을 지을 경우, 가능하다면 바이어가 클로징을 1,2회 연기할 수 있는 권한을 계약서에 포함시키면 훨씬 더 편한 마음으로 딜을 유지할수 있을 것 입니다.