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주택을 팔 때 고려사항 (6)

8.오퍼 협상 및 수락
경쟁 오퍼가 있는 경우에는 대부분의 바이어들이 한 번에 최선을 다한 오퍼를 제시하기 때문에 받은 오퍼 중 셀러에게 가장 유리한 오퍼를 수락하면 아주 간단 합니다. 그러나 몇개의 오퍼들의 가격과 조건이 거의 유사한 경우, 셀러는 이들에게 한번 더 오퍼를 수정하여 경쟁할 것인지를 물을 수 있습니다. 많은 경우 이렇게 한번 더 경쟁을 유도하기 보다는 한개의 오퍼를 선택하여 딜을 마무리 합니다.
한 개의 오퍼로 경쟁 상황이 아닌 경우에는 Seller는 오퍼를 받고 나면 자신이 원하지 않는 내용을 삭제 하거나, 원하는 내용을 삽입하고, 가격과 Closing 날짜, 거래에 포함되는 Chattels(보통 가전 제품들) 항목을 꼼꼼히 점검하여, Counter-offer를 하게 됩니다. 물론 받은 오퍼의 가격 이나 다른 모든 내용이 마음에 들면 Seller는 그 오퍼를 수락(Accept)하면 됩니다.
만약, 오퍼 가격이 터무니 없이 낮거나, 오퍼 조항에 불합리한 요구가 들어있을 경우, 셀러는 이 오퍼를 Counter-offer 할 필요는 없습니다. 하지만, 가격이 너무 낮다고 하여 감정적으로 대할 이유는 없습니다. 이 오퍼를 미끼로 이미 집을 보여준 다른 에이전트들에게 오퍼를 하나 받았다는 내용의 메세지를 전달하면서, 다른 오퍼를 유도해 볼수 있기 때문입니다. 셀러는 더 높은 가격을 받길 원하고, 바이어는 더 낮은 가격에 구입하길 원하는 건 당연 함으로 딜하는 과정에 냉정을 유지하는 것이 중요합니다.
오퍼를 협상하는 과정은 전통적으로 계약서 원본으로 양측 서명을 직접 받아가며 거래를 진행하는 것이 일반적이었지만, 최근에 들어서는 Seller 나 Buyer에게 모두 용이한 전자서명 시스템을 이용하여 email로 거래를 진행하게 되는 경우가 훨씬 많아졌습니다. Counter-offer는 중개인들 간에 먼저 구두로 이루어 지고 서로 동의가 된 후 계약서에 서명하여 확정하는 경우도 있지만, 바이어와 셀러가 서면으로 서명을 하면서 진행하는 것이 좋습니다. 밤 늦도록 구두로 동의하고 아침에 마음이 바뀌어 서면 상에 서명하지 않으면 어느쪽이든 크게 감정이 상하게되고 딜이 더이상 진행되지 않는 경우가 종종 있기 때문입니다.

9.조건부 오퍼의 경우 조건 해지
계약서에는 여러가지 조건들을 달고 거래가 이루어 집니다. 그 중 가장 흔한 3가지 조건에대한 조건해지에 대해 설명하겠습니다.
– Financing condition
미리 금융기관으로 부터 대출 사전승인(Pre-approve)을 받아놓지 않은 바이어가 은행에서 주택담보대출(Mortgage)를 받을 수 있는지를 알아보는 조건 입니다. 이 조건을 달고 오퍼가 수락되면 바이어는 모기지 브로커 나 거래은행에 계약서와 리스팅 카피를 전달하면서 정식 주택담보대출을 신청하게 됩니다. 이때 은행에서 요구하는 서류들이 제출되면 은행은 심사과정을 통해 대출 가능 여부를 결정합니다. 은행으로 부터 승인을 통보 받게되면 조건을 해지하게 됩니다.
– Home Inspection condition
바이어가 전문 인트펙터를 고용하여, 집을 점검해 보는 조건 입니다. 주택이 오래된 것 일수록 이 조건은 매우 중요합니다. 최근까지는 경쟁이 심해서 아무리 중요해도 이러한 조건을 달고 딜을 하기는 매우 어려웠습니다. 만일 이러한 주택을 소유한 셀러라면, 경쟁이 심한 상황에서는 차라리 확실한 Under price로 리스팅을 하고 날짜를 정하여 바이어들에게 경쟁을 유도하면서, Home inspection을 피하는 전략을 권합니다.
대부분의 주택에는 크고 작은 문제들이 있습니다. 하지만, 이를 시정하는 방법과 비용을 예측하는 것이 인스펙션의 목적이며, 이러한 조건을 달지않고 주택을 구입할 때는 많은 경우 중개인의 안목에 의지하게 됩니다.
– Insurance condition
바이어가 주택보험을 가입할 수 있는지?를 알아보는 조건 입니다. 이 조건으로 딜이 깨지는 경우는 매우 드물다고 봅니다. 하지만, 오래된 주택을 구입하게 되면 하수도 배관이 교체 되었는지, 전선이 구리가 아닌 알루미늄 선 인지 등이 주택보험 가입에 장애가 되는 경우가 발생 합니다. 문제가 발생하여 보험으로 그 비용을 청구할 경우를 대비하여, Insurance broker에게 정확한 정보를 제공하는 것은 매우 중요합니다.
70-80년대 지어진 주택들은 많은 경우 전선이 알루미늄 인 경우가 흔히 있습니다. 그렇다 하더라도 보험가입이 안되는 것은 아닙니다. 다만, 보험회사는 이러한 배선 이라 하더라도 전기안전협회(ESA)로 부터 인스펙션을 필하고 확인서(Certificate)를 받으면 주택보험가입을 허용합니다.

계약서에 명시된 모든 조건이 충족되면, 조건 해지 기한 일 이전에 Notice of Fulfillment 또는 Waiver 양식에 바이어가 서명하면서 계약이 확정(Firm Deal)됩니다. 이 때 해당 주택은 SOLD 상태가 됩니다. 두 양식 모두 조건을 해지하는 서류로 사용되지만, 법적인 의미는 확연히 다릅니다. 먼저 Notice of Fulfillment라는 서류에 바이어가 조건해지를 위해 서명하였다면, ‘자신이 계약서에 명시된 조건들을 모두 확인하고 수행했다는 의미’ 이지만, Waive라는 양식에 서명을 하게되면, ‘조건을 수행하기를 포기하고 조건을 해지한다’는 뜻이 됩니다.

10. 계약확정에 따른 후속 조치 및 이사 준비
계약이 확정 되면, 변호사에게 계약서 사본을 넘겨 주고, 변호사는 소유권 이전 등기업무를 준비 합니다. Seller는 가급적 빨리 이삿짐 업체를 선정하고, 잔금일 일 주일 이전에는 Hydro, Gas, Reliance(온수탱크 임대 시) 및 전화, 케이블 업체에 연락하여 Closing Date를 알려 줍니다. Hydro, Gas 회사에는 바이어측 변호사 또한 새로운 주인과 Closing Date를 알려주지만, 보통은 이 회사들은 새로운 집 주인이 직접 연락하여 Account를 개설 할 것을 요구 합니다.

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