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캐나다 최근(6-7월) 주택시장/ 런던 7월 거래량 기록 갱신

캐나다 주택시장은 전반적으로 안정세라고 말할수 있지만, 지역적으로 나누어 보면, 모두 다 비슷한 동향을 보이는 것은 아닙니다. 몬트리올은 여전히 호황이며, 토론토 지역은 거래가 살아나고 있지만, 벤쿠버, 켈거리 등 서부 주택시장은 여전히 거래 침체를 경험하고 있어서 이들이 서로 상쇄되어 캐나다 전체 지표상으로는 안정세로 보이는 것 입니다. 이를 한눈에 볼수 있게 정리해 보면 아래 표와 같습니다.

(RBC ECONOMIC RESEARCH / 2019년 7월 15일자 에서 발췌)
2019년 6월 말 기준
지역 주택거래량(연간 변동률) 신규 매물량 (연간 변동률) Sales-to-new listing ratio
CANADA 0.3 -4.4 57%
TORONTO 9.6 -0.7 56%
MONTREAL 7.0 -1.4 75%
VANCOUVER -15.0 -10.6 41%
CALGARY -4.6 -16.8 54%

위 표에서 보듯이 6월말 기준으로 캐나다 전체 거래량은 0.3% 소폭 증가하였지만, 눈에 띄게 거래량이 증가한 곳은 토론토 와 몬트리올 지역이며, 켈거리는 약 5% 거래가 줄어들었으며, 벤쿠버는 무려 15%나 거래량이 줄었습니다.
신규매물량은 캐나다 전체적으로 전년도와 비교하여 늘어난 곳은 거의 없습니다. 하지만, 거래량이 줄어든 서쪽 지역들의 신규매물수는 더 눈에 띄게 줄어들었습니다. 주택거래량 감소가 공급부족이 원인이 아닌가? 의심해 볼수 있지만, 시장이 BALANCED MARKET 인진, BUYER’S MARKET 인지 또는 SELLER’S MARKET 인지를 구분해주는, ‘신규 매물량 대비 거래량 비율(Sales-to-new listing ratio)’을 보면 거래량과 신규 매물수가 가장 크게줄어든 벤쿠버 시장은 다른 지역과는 다르게, 이 비율이 41%로 BUYER’S MARKET 상황에 가깝습니다. 즉, 벤쿠버지역의 거래 침체는 공급 뿐만아니라 수요 또한 크게 위축된 장기불황 상태로 보여집니다.
이와는 반대로 몬트리올 지역은 거래량이 꾸준히 증가(7%) 할뿐아니라 ‘신규 매물량 대비 거래량 비율(Sales-to-new listing ratio)’ 또한 75%로 확실한 SELLER’S MARKET 상황을 보여주고 있습니다.

최근 런던,세인토마스 부동산협회 발표에 따르면, 지난 7월 거래량이 또 다시 7월 거래량 기록을 갱신한 달이 되었습니다. 지난 한 달간 이 지역에서 거래된 주택 수는 총 1,043채로 지난해 같은 기간에 비해 5.4% 증가한 것으로 집계되었습니다.
런던,세이트 토마스 부동산협회에 속한 지역은 크게 5곳(Elgin County, London, Middlesex County, St. Thomas, Strathroy )으로 구분 됩니다. 이들 지역들 중 7월 기록갱신에 가장 크게 기여한 곳은, LONDON 과 MIDDLESEX COUNTY 인 것으로 발표되었습니다. 특히 MIDDLESEX COUNTY 는 지난 7월 한달 간 거래량이 기록이래 가장 많은 거래량을 기록하였는데, 런던과 가장 인접한 지역으로 런던주택시장 동향에 가장 민감하게 그 변화를 공유하고 있습니다.

아무리 7월 한달간의 최고 거래량 기록이 갱신되었더라도, 이를 연통합 수치로 보면 위 도표에서 보듯이 2017년 7개월간 연통합 거래량과는 크게 차이가 납니다. 시장에서 채감되는 런던지역 상황은 지난 몇년간 보여준 뜨거운 활기를 잃은 것으로 보여집니다. 비록 거래는 계속 꾸준하지만, 런던지역 주택 평균가격은 2019년 4월을 최고점으로 소폭 하락하여, 7월말 현재 $404,950로 집계되었습니다. 한때, 6만불 정도 까지 좁혀졌던 캐나다 평균주택가격과는 현재 다시 9만불 정도로 벌어졌습니다. 이러한 가격변동을 보면, 급격히 오르던 런던 주택가격이 다소 조정기를 거치고 있는 것으로 보이며, 캐나다 평균주택가격과의 차이로 볼 때, 본격적인 가격 하락세로 돌아섰다고 보기는 어렵다고 보여집니다.

7월 한달간 런던에 총 신규 매물수는 1,415채로 1년 전과 비교하면 13% 증가하였습니다. 하지만, 아래 도표에서 보듯이 2017년 부터 이어진 매물부족 현상은 여전한 것으로 보입니다.

놀랍게도 ‘신규 매물량 대비 거래량 비율(Sales-to-new listing ratio)’을 보면, 런던 인근 거의 모든 지역에서 70% 이상으로 집계되어 아직까지도 이곳은 SELLER’S MARKET 상황이 이어지고 있습니다.
앞서 언급한데로 런던, 세이토마스 부동산협회 지역 7월말 기준 평균 주택가격은 $404,950 이었습니다. 지역별로 평균주택가격을 구분하면 아래와 같습니다.
Area July Average Sale Price
Elgin County $354,758
London $414,684
Middlesex County $477,616
St. Thomas $322,868
Strathroy $378,752
LSTAR $404,950
런던시를 동, 북, 남 지역으로 세분화해서 보면, 동쪽은 $330,846 로 1년간 14.4% 증가하였고, 북쪽 지역은 $488,418 로 10.6% 상승하였으며, 남쪽지역은 $430,034 로 16.4% 증가한 것으로 집계 되었습니다.

올해 3월부터 낮아지고 있는 이자율은 캐나다 주택시장에 큰 호제임에 분명합니다. 이는 그동안 침체되었던 토론토 지역의 주택시장을 회복세로 돌아서게한 가장 큰 원인이라고 생각합니다. 하지만, 주택시장 안정세를 지속하고자하는 정부가 지금 적용하고 있는 STRESS RULE이 낮아진 이자율로 그 영향력을 잃는 다고 판단할 경우, 이에 적용되는 이자율을 올리든지 다른 룰을 만들어 시장이 다시 달아오르는 것을 막을 수 있음으로, 캐나다 주택시장, 특히 토론토 지역 부동산 시장이 본격적인 회복세로 돌아섰다고 보기는 어렵다는 생각 입니다.

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