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주택구입 절차 (4)

6. 오퍼 작성. (지난 칼람 이어 계속)

조건부 오퍼(Conditional Offer): 일반 주택의 경우, 세가지 조건이 가장 일반적 입니다. 첫째, Financing condition으로 Buyer가 Mortgage Broker나 은행을 통해 자신의 Down payment금액과 Income 수준에 따라 일정 금액의 Mortgage 융자가 가능한지를 알아보는 조건. 둘째, Home Inspection 조건으로 집의 하자 여부를 점검해 보는 조건. 세번째는 Insurance condition으로, 집 보험 가입 가능 여부를 확인해 보는 조건 입니다. 콘도미니엄의 경우 일반 주택과는 다르게 꼭 들어가야 할 조건이 Status Certificate 입니다. 이것은 Seller가 Condo Fee를 잘 납부하였는지, 콘도 관리가 잘 유지되도록 보유 예금(Reserve Fund)이 적절한지, 콘도 내에 한 Investor가 과다하게 많은 Unit를 가지고 있지 않은지 등을 Buyer 변호사를 통해 점검해 보는 조건입니다.

확정 오퍼 (Firm Offer): 확정 오퍼는 위의 언급된 조건(Conditions)들을 제거한 오퍼로, Seller가 오퍼를 받아들일 경우, 바로 거래가 확정되는 형태의 오퍼입니다. 이는 여러 Buyer들이 한 매물을 사고자 경쟁하는 경우(Multiple Offers) 자주 발생하며, Multiple Offers 상태가 아니더라도 Buyer가 모기지 융자를 받는데 전혀 문제가 없고(보통 사전 승인을 받아놓은 경우), 집도 별 하자가 없다고 판단되는 집인 경우, 가격 협상에 좀더 유리한 도구로서 모든 또는 일부 조건들을 제거하는 경우가 흔히 있습니다.

6.오퍼 협상과 수락
Rejected: 오퍼가 거절됨: 한 Buyer 와 한 Seller 가 딜을 하는 경우, 가격이나 조건이 서로의 기대와 크게 벗어난 경우, 양측 모두 오퍼 나 역오퍼를 거절할 수 있습니다. 경쟁 오퍼 상황에서 Seller는 하나의 오퍼만을 받아들이거나 (Acceptance of offer) 역오퍼 (counter offer) 할 수 있어서 나머지 선택되지 못한 오퍼들은 거절 (Reject) 됩니다.
Counter Offer: 오퍼를 수락하지 않고 역오퍼를 제시함. 앞서 설명한 대로 한 Buyer 와 한 Seller 가 딜을 하는 경우 흔히 발생합니다. 하지만 여러 Buyer들이 경쟁하는 상황에서도 Seller는 그 중 하나의 오퍼를 선택하여 역오퍼를 할 수 있습니다. 예를들면, 한 Buyer는 $400,000에 조건이 없는 오퍼를 보냈고, 다른 Buyer측은 $405,000에 Financing 조건이 있는 오퍼를 보냈다면, Seller는 조건이 없는 오퍼를 보낸 Buyer측에 $405,000에 역오퍼(counter offer)를 제시해 볼 수 있습니다.
Acceptance of Offer: 오퍼가 수락됨 – Deposit 준비

7.조건 해지

조건부 오퍼인 경우, Buyer는 조건 해지기한 내에 condition들을 충족 시키고 서면(Waiver 또는 Notice of Fulfillment)으로 Seller측에 condition(들)을 해지한다고 그 의사를 전달하게 됩니다.
하지만, Buyer가 기한 내에 조건을 충족시지 못한 경우 (예를 들어 은행에서 모기지 승인이 안된 경우나 지연이 되는 경우, 또는 홈인스펙션 후 심각한 하자자 발견된 경우 등)에는 양측이 계약을 수정(Amendment)하여 조건해지 기한을 연장하거나 하자 수리를 요청 할 수도 있습니다. 이러한 과정에서 바이어는 딜을 파기할 수 있습니다. 딜이 파기되는 경우 Buyer측은 Seller측으로 부터 Deposit을 돌려받기위해 Mutual release 라는 서류에 서명하여 Seller측에 전달하게 됩니다.

8. 계약 확정 후, 후속조치 및 이사 준비

일단 모든 조건이 해지 되어 확정 오퍼가 되고 나면, 바이어는 우선 크게 세가지 문제에 집중해야 합니다.
첫째, 변호사를 정하여 계약서를 전달해 주고 변호사가 부동산을 Closing 하는데 필요한 정보를 알려 주어야 합니다. 이때 좀 생소한 것이 공동 소유권의 형태로 Joint Tenant로 할 것인지 아니면 Tenant-in-Common으로 할 것인지를 결정하여야 합니다. 전자는 보통 부부가 많이 선택하는 형태로, 유언장 없이도 두 소유자 중 한명이 사망하면 그 소유권이 다른 Joint tenant 소유자(Beneficiary)에게로 자동으로 넘어가는 형태입니다. (이와 관련된 더 상세한 정보는 변호사와 상담하십시오).
둘째로 모기지를 받을 경우 조건 해지 전에 Pre-approval 받았던 모기지 회사에 정식 모기지 신청을 합니다. 살고있는 기존 주택이 팔리지 않은 상태에서 새로운 집을 구입한 경우에는 새로 산 집을 Closing 하고 기존 주택이 팔려서 잔금을 받는 날까지 Bridge loan을 받을 수 있는지를 문의해 보고, 다른 방법으로, 기존 집의 순 자기자산(Equity)가 충분하여 그 순자산 부분의 일부를 담보로 Line of Credit을 받아 Down Pay를 할 수 있는지 여부를 알아보아야 합니다.
새로 짓는 주택의 경우 기존 주택을 사는 것과 큰 차이가 없지만, 새로 콘도를 짓는 경우에는 입주 일(Occupancy Date)과 융자금 지급일(Mortgage arranged date)이 다른 것이 일반적 입니다. 이는 입주일(Occupancy date)과 등기 이전일(Registry date)이 다른 경우가 많기 때문입니다. 콘도 개발업자는 한 Group으로 묶인 모든 unit가 다 팔려서 완공된 경우에 시로부터 허가를 받고 Unit별로 등기를 넘기게 됩니다. 이후에야 모기지 회사는 그 개별 Unit를 담보로 융자금액을 지불해 줍니다. 따라서 입주일과 등기가 실제로 넘어 오는 날 까지는 융자를 받기로 한 금액(Mortgage Amount) 만큼에 대한 이자분 만을 매달 콘도 개발업자에게 Occupancy fee란 명목으로 지불하게 됩니다.
셋째, 집 보험을 신청합니다. 보통은 자동차 보험과 함께 들면 할인을 받기 때문에, 자동차 보험 브로커에게 연락하는 것이 일반적입니다. 콘도의 경우 보통은 Condo Fee에 화재 보험이 포함되어 있음으로, 보다 저렴한 Condo package로 보험을 가입하면 됩니다.
바이어는 위에서 언급한 변호사, 모기지 회사, 집 보험 회사 간에 상호 연락처를 서로에게 알려 주어야 합니다. 잔금일 까지 몇 개월이 남아 있어도 가능한 한 빨리 이삿짐 업체를 예약해 두는 것이 좋습니다. 또한, 적어도 Closing date 일 주일 전 까지는, London Hydro(전기/수도), Union Gas(도시가스), Reliance(오수탱크가 임대인 경우), 인터넷 및 케이블 회사에 연락하여 사전에 Account를 새로 개설하거나 주소 변경을 신청해 두어야 합니다

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