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주택구입 절차 (2)

4. 선호지역을 선정해 둔다. (선호 지역의 변화)
학군, 쇼핑 인접성, 버스노선, 공원 등의 위치를 고려하여 선호하는 지역을 선정합니다. 이 때 반드시 함께 고려 할 것은 집을 다시 되 판다는 생각으로 객관적이 관점에서 지역을 보아야 합니다.
지난 몇년간 런던 주택시장의 가장 큰 변화는 지역에 따른 가격차가 크게 좁혀졌다는 것 입니다.
불과 2년전 까지만 해도 런던 북쪽지역이라 해도 Masonville 몰 인근의 주택들이 Adelaide St 동쪽이나 Wonderland RD 서쪽 지역 보다 가격이 크게 높았었습니다. 즉, Sunningdale 이나 Upland라는 동네가 런던 북쪽 지역의 대표적 인기 지역 이었습니다. 하지만, 현재 런던 북동쪽이나 북서쪽에 새로 지어지는 신규 개발지역들을 중심으로 비슷한 크기의 주택가격이 기존의 인기지역과 별 차이가 없어진 것으로 보입니다. 이러한 변화의 중심에는 외지에서 이주해오는 바이어들의 구매 패턴이 토지 크기 보다는 New home에 대한 선호가 뚜렷하기 때문으로 보입니다. 이러한 변화의 또다른 이유는 이들 지역에 새로 지어진 Elementary school 들 때문인 것으로 보입니다.
서쪽지역 역시 좀 특이한 현상이 나타나고 있습니다. 서쪽의 대표적 부촌으로 여겨지던 Hunt club 이란 동네 역시, 인근 지역의 주택들과 가격차가 크게 좁혀졌다는 것 입니다. 또한 Suningdale 이나 Upland지역과 비슷한 시기에 개발되고, 대부분 같은 빌더들에의해 지어졌어도 크게 인기를 끌지 못하던 런던 서쪽 끝, Rivebend 지역의 수요가 최근 몇년간 크게 증가하였습니다.
지역적인 측면에서 가장 큰 변화는 런던 남쪽의 주택 가격 이라고 보여집니다. 특히 남서쪽에 새로 지어지는 개발지를 중심으로 이제 더이상 런던 남쪽이 북쪽에 비해 가격이 저렴하다고 할수 없을 만큼 현재 남쪽 지역 주택들의 인기는 매우 높습니다. 기존에는 런던 북쪽과 서쪽에 인기 학군이 주로 위치하여 남쪽지역 주택들의 인기가 상대적으로 크게 낮았었습니다. 이 역시 외지에서 이주해오는 바이어들 중 많은 사람들이 고속도로와 접금성을 중요시 하면서 빚어진 현상으로 보입니다. 실 예로 지난해 런던 최남쪽 Lambeth 지역에 지난해 약60만불 대 주택 40채를 새로지어 공급한 빌더에 따르면 약 60%의 주택이 트럭운전을 하는 인도계 이민자들에게 팔렸다고 합니다.
앞서 언급한 대로 주택은 현재 주거편의성도 중요하지만 되팔 때의 Resale value 역시 중요한 고려 사항 입니다. 따러서 주택구입시 현재의 흐름에만 편승할 것이 아니라 좀더 중,장기적인 안목으로 지역을 선택할 것을 권하고 싶습니다.

5.부동산 중개인을 접촉한다
부동산 중개인을 접촉하면, 우선 그 중개인 과의 관계를 법적 구속력이 강한 Client 관계로 할지 아니면 구속력과 책임이 적은 Customer 관계로 할지를 결정하는 것이 좋습니다. 많은 경우 중개인들이 구매 대리인 계약서(Buyer Representation Agreement)에 서명을 하고 중개인의 Client로서 계약을 하게 되는 것을 권하게 됩니다. 물론 모든 중개인들이 이렇게 확실한 서면 계약을 요구하진 않습니다. 필자가 속한 부동산회사에 있는 약 140명의 중개인들을 기준으로 보면 약 절반 정도만 바이어에게 이 공식적인 서류에 서명을 하고 일을 시작한다고 합니다. 필자 또한 대리인 계약서에 미리 서명을 받고 일을 하진 않습니다. 하지만, 이곳에서는 대리인 계약서(Buyer Representation Agreement)에 서명하지 않았더라도 중개인은 한 명으로 정하여 그 중개인과 일하는 것이 바람직하다고 봅니다.
이렇게 공식적인 중개인과 대리인 계약 관계를 맺는 것 과 달리 Customer로서 관계를 설정하는 것을 선호하는 바이어들도 있습니다. 필자의 생각으로는 그리 바람직하지 않은 방법 입니다. 오픈하우스를 하다보면 이런 Customer 관계를 원하는 바이어들을 종종 만나게되는데, 대부분 구매시 무언가 더 유리한 딜을 얻을 것으로 기대하는 듯 합니다. 하지만, 이렇게 접근하는 방식은 셀러측 중개인이 정직하게 모든 것을 공개하지 않을 경우, 바이어에게 충분한 보호가 이루어지지 않는 상태가 될수 있습니다. 무엇보다, 바이어는 중개수수료 없이 무료로 받을 수 있는 Full services를 스스로 포기하는 것이라 그리 현명한 선택이 될 수 없습니다.
Client와 Customer 법률적 관계의 차이는 아래와 같습니다.
•Client에 대한 대리인의 법률상 의무
민법 상 대리권에 관한 법률규정에 따르면 agent (대리인)는 client (의뢰인)에 대하여 자기가 알고 있는 모든 정보를 알려주어야 하며 필요한 자문을 신의 와 성실의 원칙에 따라 제공해야 할 의무가 있다.
반사회적이거나 공공의 이익을 해치지만 않는다면 대리인은 client의 이익을 최대한 우선시 해야 한다.
client 와 공유한 정보에 대해 비밀을 유지할 의무가 있다.
Client는 agency (대리권) 관계 아래에서 행해진 대리인의 적법한 행위의 결과에 대해 agent (대리인)에게 책임을 묻지 못한다.

•Customer:
대리인의 법률상 의무는 따르지 않으며 단지 고객이 필요로 할 때에 객관적인 정보에 대하여 사실의 왜곡이 없이 정직하게 알려주기만 하면 된다.

일 시작 초기에 대리인 계약서(Client 또는 Customer 관계)에 서명을 하지 않았더라도, 오퍼에 서명을 하는 시점에는 바이어가 대리인 계약서에 서명을 해야합니다. 왜냐하면, 통상 중개수수료는 셀러측 중개인으로 부터 바이어측 중개인이 받게되기 때문에 이를 위한 법적 근거를 마련하기위해 이 서류는 필요합니다.

중개인과의 접촉이 이루어 지면, 중개인의 도움을 얻어 집을 예약하여 정해진 시간에 매물들을 직접 방문하여 보게 됩니다.

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