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경쟁 오퍼 상황에서 리스팅 중개인의 잘못 사례

거의 2년 가까이 런던 주택시장에서 50만불 이하 주택들은 많은 바이어들이 거의 매번 경쟁하는 Multiple-offers 상황을 겪어오고 있습니다. 이러한 특이한? 시장이 오래되다 보니 예전에 없었던 불공정 거래 사례가 온타리오 부동산 협회(RECO)에 많이 접수되고 있고, 협회는 지난 8월 30일 경쟁오퍼 상황에서 리스팅 에이전트의 잘못된 행위로 1 만불 벌금을 받게된 사례를 공개하였습니다.

그 내용을 정리하면 다음과 같습니다:

• 중개인 A는 주택을 리스팅하면서 ‘Delayed offer presentation 한다’ 는 내용을 리스팅에 명시하였습니다. 이는 ‘셀러가 모든 오퍼들을 특정 날자와 시간에 한꺼번에 모아 검토하겠다’ 는 뜻 입니다. (이 때 중개인은 Delayed offer presentation에 관한 내용을 셀러로 부터 서면으로 확인 받아놓아야 합니다.)
• 그 리스팅에는 2월 24일 오후 5시에 모든 오퍼는 등록(register)해야 한다고 되어 있었습니다. [여기에서 등록한다는 말의 의미는 바이어나 바이어측 에이전트가 리스팅에이전트에게 자신들이 제시할 오퍼를 가지고 있다는 것을 컨펌해 주어야 한다는 뜻 입니다.]
• 리스팅 내용에는 ‘셀러는 정해진 날자 이전에 미리 들어온 오퍼 (pre-emptive offer 또는 bully offer 라고도 합니다.) 를 언제든 고려해 보고 결정할 권한이 있다’고 되어 있었습니다.
• 중개인 A는 자신의 바이어에게 이 주택을 보여주고, 셀러가 검토할 오퍼를 예정일 이전에 미리 준비하였습니다.
• 한 바이어측 중개인 (중개인 B라 하겠습니다) 이 리스팅 중개인 인 A에게 연락하여 2월 19일 집을 보여주기로 하였습니다. 이 날에는 총 5개의 쇼잉 약속이 잡혀있었고 중개인 A는 중개인 B에게 자신의 바이어로 부터 이미 서명된 오퍼를 받았다고 알려주지 않았습니다.
• 중개인 B는 쇼잉 전, 추가 정보를 얻고자 중개인 A에게 전화를 했고 음성메세지를 남겨놓았습니다. 하지만 중개인 A는 이 전화에 회신하지 않았습니다.
• 이후 중개인 B는 중개인 A로 부터 ‘주택이 이미 팔렸고 쇼잉 약속은 취소되었다.’는 메세지를 받았습니다.

온타리오 부동산 협회 (RECO) 의 징계위원회 (discipline panel) 는 중개인 A가 다음과 같은 윤리 강령 (Code of Ethics)을 위반했다고 판단 하였습니다.:

• 해당 주택에 관심을 보인 바이어와 바이어측 중개인들에게 이미 오퍼를 받았다는 내용과 그 오퍼가 자신의 바이어 오퍼라는 사실을 알리지 않은 점.
• 중개인 B의 음성메세지에 납득할 만한 시간 안에 답변을 하지 않은 점.
• 중개인 A가 중개인 B 에게 쇼잉 요청 당시 이미 오퍼를 받은 상태임을 알리지 않은 점.
• ‘pre-emptive offer 또는 bully offer를 셀러가 고려할 수 있다’ 고 하는 내용에 대해 서면상으로 셀러로 부터 확인 받지 않은 점.

이 사례를 통해 RECO가 중개인들에게 알리고 싶어하는 메세지는 다음과 같습니다;

Holding offers의 본 취지는 시장에 다수의 바이어들로 부터 관심을 극대화하기위한 하나의 판촉 수단 입니다. 만일 이런 방법의 거래를 셀러가 동의하고 원한다면 중개인은 있을 수 있는 pre-emptive offers (또는 bully offers 라고 불리는) 의 대처 방법들을 논의 하고 이에 대해 미리 서면으로 셀러의 지시를 받아 두어야 합니다.
만이 셀러가 pre-emptive offers 를 받지 않기로 했다가 중간에 마음이 바뀌게 되면 변동 내용을 다시 서면으로 확인 받아야 하며, 이해관계가 있는 바이어측에 이를 바로 알려야 하고, MLS 리스팅에도 바뀐 내용을 바로 업데이트 해야 합니다. 이러한 변화가 갑작스럽게 일어난다해도 이해 당사자들이 대처할 수 있는 적절한 시간이 주어져야 한다고 RECO는 권고합니다.

결론적으로 이 중개인은 벌금 1만불 처벌에 동의하였고, RECO website에 이 판결이 공지되었습니다. 징계위원회가 이러한 처벌을 결정하는대 적용된 윤리강령 내용들을 정리하면 아래와 같습니다.

3항, “중개인은, 그 중개인이 거래 과정에서 딜을 하는 모든 사람들에게 공정하고, 정직하고 성실하게 대해야 한다.” (Fairness, honesty)
4항, “중개인은 자신의 고객의 이익을 최우선 해야한다. (Best interest)
38항, “중개인은 부동산 거래에서 실수 와 사기, 잘못된 그리고 비윤리적인 행위를 하지않기위해 최선의 노력을 해야할 의무가 있다.” (Error, misrepresentation, fraud)