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임대용 부동산 어디에 투자해야 하나? (상업용 or 주거용)

최근 가지고 있는 자산을 어디에 투자해야할지 문의하시는 분들이 예전에 비해 크게 늘어나고 있습니다. 흥미롭게도 이러한 문의가 런던에 거주하시는 분들 외에도 광역토론토 지역에 거주하시는 분들로 부터도 많아지고 있다는 것 입니다. 이번 칼람에서는 우선 상업용 과 주거용 투자의 장단점을 살펴보고 다음 편에서는 지역적 측면에서 검토해 보도록 하겠습니다.

 

  • 세입자와의 관계적 측면 (갑 또는 을)이와 반대로 개인들이 주로 구매하는 가격대가 비교적 낮은 소규모 프라자의 경우, 상권의 활기가 약하고 건물내 비즈니스 상호 도움관계도 크지않는 경우가 대부분입니다. 따라서 세입자에 대해 건물주가 꼭 갑의 입장이 될수 없는 상황이 되기도 합니다. 또다른 경우로 작은 플라자 이지만 그 안에 좋은 프렌차이즈 테넌트를 두고 있어 그로인해 다른 비즈니스가 덩달아 잘 되는 좋은 플라자를 소유한 건물주는 다른 테넌트들에게는 갑의관계를 유지할 수 있지만 건물의 간판인 엥커(Anchor,닺) 테넌트에게는 오히려 을의 관계가 될수도 있습니다. 물론 이 관계를 잘못 가지고 가게되면 건물가치에 큰 타격을 받을 수도 있습니다. 예를 들어 건물안에 팀홀튼이 테넌트로 있고 자신들의 비즈니스를 위해 Drive-Thru용 외부시설과 차량통행로를 만들어 줄 것을 요구한다면 건물주 입장에서는 이를 거절하기 쉽지 않을 것입니다. 또한 이러한 테넌트와의 임대계약이 만료가 가까워져 임대료를 새로이 책정할 때에도 이러한 엥커 테넌트들에게는 높은 임대료를 받기 어렵습니다. 다른 곳으로 옮겨나가게 되면 플라자 상권에 큰 타격을 줄수 있기 때문입니다.

 

    • 주거용의 경우 앞서 몇 번의 칼람을 통해 세입자에게 유리한 임대법들을 설명하였기 때문에 이번 칼람에서는 자세한 설명은 생략하겠습니다. 다만 주거용의 경우에 집주인은 세입자에게 대게 을의 관계에 있다고 하겠습니다.   
    • 상업용의 경우 임대법이 일반적으로 세입자 보다는 건물주에게 유리하게 이루어져있는 반면 주거용은 세입자를 더 보호할 수 있도록 임대법이 마련되어 있습니다. 따라서 세입자와의 관계적 측면에서 보면 흔희 말하는 갑의 입장에 설수 있는 상업용 부동산에 투자하는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다. 하지만 상업용은 주거용에 비해 훨씬 높은 투자 위험성을 가지고 있습니다. 특히 규모가 작거나 공실이 많은 지역의 상업용 투자는 더더욱 그렇습니다. 앞서 언급한 갑의 입장을 건물주가 유지하기위해서는 무엇보다 그 건물의 위치가 상권의 활기가 살아있고 어느 정도 규모가 되는 플라자 라야 합니다. 그 건물 단지 내 또는 인근 상권에 상호간에 비즈니스가 도움이 될수 있는 환경이 조성이 될 때 건물의 가치가 극대화 되기 때문입니다. 하지만 이러한 좋은 조건을 가진 상업용 건물은 공급 자체가 매우 제한적일 뿐만 아니라 건물 가격이 일반 개인들이 구매하기 어려운 높은 가격대이며 투자대비 수익률(ROI)이 매우 낮은 것을 감수하고 매입할 각오를 해야합니다. 따라서 이러한 규모가 큰 고가의 상업용 투자는 개인이 아닌 투자자 그룹들이 주로 거래 주체가 됩니다.

 

  • 관리적 측면 과 공실이에 반해 주거용은 주택의 사소한 문제들 까지도 집주인이 수리해줄 책임이 있으며 비용 또한 대부분 집주인이 지불하게 되어있어 주택을 유지 관리하는 일이 번거롭고 신경이 많이 쓰이게 됩니다. 하지만 지역과 주택의 상태에 따라 큰 차이는 있지만 일반적으로 상업용에 비해 공실률이 크게 낮고 새로운 새입자를 찾는 시간 또한 길지않아 공실에 따른 위험도는 주거용이 상업용에 비해 훨씬 낮은 것이 장점입니다.

 

  • 어느정도 규모가 되는 상업용 건물의 경우 건물주는 임대계약에 Net임대료 외에 추가로TMI(즉 Tax 재산세, Maintenance 관리비, Insurance 건물 보험)를 세입자에게 부담하게 합니다.  건물을 유지하는데 드는 비용을 세입자가 부담하니  건물주는 별 부담없이 건물을 보유할 수 있습니다. 하지만 공실이 발생하여 장기간 비어있는 유닛들이 발생하면 건물주는 큰 위기를 맞을 수 있습니다. 우선은 공실이 발생한 유닛의 TMI는 건물주가 부담하게되며 상업용 건물의 공실은 새로운 테넌트를 찾을 때 까지의 시간이 주거용에 비해 상대적으로 오래걸리기 때문에 건물주의 손실이 적지 않으며 주요 테넌트가 건물에서 나가면 다른 비즈니스에도 영향을 주어 다른 테넌트들 까지도 연쇄적으로 건물을 비우는 일이 발생할 수 있습니다.