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Title Insurance (부동산 등기 보험)

Title Insurance (부동산 등기 보험)는 1889년 처음으로 미국에서 유래가 되었고, 캐나다에는 1991년 처음으로 First Title Insurance라는 회사가 미시사가에 사무실을 열며 시작이 되었습니다. 이 보험 상품은 부동산의 소유권과 관련하여 발생할지 모를 여러 위험으로부터 등기 소유자를 보호하기위한 보험이며, 주택을 구입하고 Closing 이전에 변호사로부터 보험에 대한 설명을 듣고, 구입하는 것이 일반적입니다. 주택 보험과는 달리 Title Insurance는 주택 구입시 보험료를 한번만 지불하게 됩니다.
이러한 보험의 보험료는 주택의 경우 대체로 싸게는 200 불에서 많게는 350 불 정도가 일반적이며 상업용일 경우에는 일반 주택보다 훨씬 비싼 보험료가 부과 됩니다. 또한 이 등기 보험이 융자금을 다 갚을 때까지 유용하다는 말은 잘못된 것이며, 이 보험의 유효기간은 집 주인이 집을 남에게 양도 할 때까지 유용한 것입니다.
이 보험상품은 부동산 소유권 등기 이후에 예상치 못한 등기 사고가 일어날수 있는 가능성에 대비하여 개발되었습니다. 이러한 사고는 변호사가 아무리 정교하게 등기 열람(Title Search)을 한다 할지라도 발생할 수 있습니다. 이 보험이 보호해 주는 내용은 다음과 같습니다.
소유하는 부동산의 저당(Liens), 담보(Encumbrances), 등기 서류 사실확인(Authenticity of registered documents on title), 잘못된 지적도(Survey errors or illegibility), 사기(Fraud), 위조(Forgery), 강요, 협박(Duress), 타인의 소유권 주장(Another party claims an interest in the property), 토지 사용 용도(Zoning), 등기상에 없는 토지 사용 예외 규정들(Unregistered easements and right of way), 옆 건물로부터 침해된 권리(Encroachments), 토지 경계로부터 건물을 들여지어야 하는 규정 위반(Set back non-compliance/deficiency), 변호사나 등기와 관련된 업무 수행자의 실수(Human errors), 모기지 담보권 보호(Invalidity or unenforceability of the insured mortgage on the title)등 입니다.
모기지 대출기관이 주택을 담보로 대출을 승인 할 경우, 대출 기관은 주택의 담보력을 보전하기 위하여 주택보험은 물론, Title Insurance도 반드시 요구하므로, 대출을 받아 주택을 구입하는 경우 Title Insurance는 선택사항이 될 수 없습니다. 모기지 대출이 없이 주택을 구입하는 경우라도, 주택에 대하여 이러한 잠재적인 위험에 대비할 수 있으므로 대부분의 주택 구입자들은 Title Insurance를 구입하는 것이 일반적입니다.
실제로 캐나다 전역에 걸쳐 신분증명서, 소유권등기서류, 혹은 위임장을 위조하여 모기지 대출을 받아 사라지는 사기사건이 가끔씩 일어나고 있습니다. 한 예를 들어드리겠습니다.
얼마 전 토론토에 살고 있던 한 부부가 은행으로부터 대출금 지불 불이행으로 집을 비워 줄 것을 요구 받게 되었습니다. 모기지 상환을 매달 잘 내고 살고 있는 때에 이런 통보를 받게 되니 놀랍고 어이없는 일이었을 겁니다. 그런데 알고 보니 다른 사람이 자신의 남편 I.D.를 도용하여 Trust Company로부터 30만 불을 얻어 도망간 상태였습니다. 이 사건에 대해 법원의 판결은 은행측의 손을 들어 주었습니다. 즉 이미 모기지가 등록이 되고 지불이 된 상태에서는 아무리 I.D.가 도용이 됐다 하더라도 법적 효력을 갖게 되어 집을 비워주어야 한다는 것이었다. 결국 이 사건은 Title Insurance라는 제도를 통해 원만히 해결 되었지만 그 동안 당사자들이 받았던 고통은 말할 수 없었을 것입니다. 이 사건으로 볼 때, 법의 판정은 우리의 상식과 다를 수 있다는 것과, 2-3백 불의 Title Insurance가 얼마나 큰 손실을 보호해 주었는지의 좋은 예입니다.