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Multiple offers 상황에서 알아두어야 할 상식

지난 1월 런던 북쪽 지역인 Ambleside Drive상에 새롭게 매물로 나온 주택 두 채가 두 곳 모두 Multi-offers로 경쟁이 붙어 팔렸습니다. 그 중 한 곳은 12개의 오파를 받았고 가격도 리스팅 가격 보다 $50,000가까이 높게 거래되었습니다. 하지만, 이 주택은 전 주인이 모기지 지불 불이행으로 은행이 소유한 상태로 시장에 나왔습니다. 보통 이런 경우의 주택이 대부분 그렇듯이 집 상태는 매우 불량한 상태였습니다. 하지만, 집의 구조나 향 그리고 크기 등은 가격 대비 매우 훌륭한 조건을 갖춘 주택이었습니다. 당시 제가 개인적으로 감정한 이 주택의 가치(현 상태를 고려한) 보다 약 $25,000가량 낮은 가격에 리스팅 되어있었고, 리스팅을 한 Agent는 일정일 이후 오파를 받고 검토할 것이라고 Buying agent들에게 알려 주었습니다. 모든 상황이 Multiple offer를 계획하고 있음을 짐작케 하였습니다.
시장 가치 보다 낮게 리스팅 하여 Multiple offer를 유도한다는 것은 사실 큰 모험입니다. 만일 여러분의 주택이 32만 불의 가치가 있는데, 29만 불에 리스팅 해서 Multiple offers 상황을 만들어 보자고 한다면 응하시겠습니까? 당연히 쉽게 Yes하실 분은 거의 없을 것입니다. 하지만, 위의 예의 경우는 은행이 소유주 였고, 은행은 집이 얼마에 팔리든 본인들의 대출금과 거래 비용만 챙길 수 있음으로 이런 모험에 응할 수 있는 것입니다. 하지만, 제 생각으로는 리스팅 Agent가 제시한 리스팅 가격이 시장 가치에 가까울 것이라 믿고, 예상 판매 가격으로도 자신들의 손해가 없을 것이라 판단하여 리스팅 가격에 동의했을 수 있습니다.
참고로 위의 예에서 최대 수혜자는 모기지를 갚지 못하고 쫓겨난 전 주인입니다. 법적으로 은행은 대출금과 밀린 이자, 집을 파는데 들어간 비용들을 제외한 모든 잔금을 쫓겨난 전 주인에게 돌려 주어야 하기 때문입니다.
그렇다면, 위 예와 같은 Multiple offers 상황에서는 어떻게 Deal이 진행되며, 법적 규제들은 어떤 것들이 있는지 살펴 보겠습니다.
1. 우선 offer가 Listing agent에게 전달 되고 Multiple offers상황이 되면, Listing agent는 모든 Buying agent들과 Seller에게 이 상황을 알려야 합니다. 처음 오파를 제시한 쪽은 오파를 다시 수정할 지를 결정해야 합니다. 이 때, Listing agent는 오파의 개수를 모든 Buyer측에 알려 주어야 하지만,  오파 내용은 공개해서는 안됩니다.(Section 26, REBBA Code of Ethics)
2. 오파가 Listing agent에 의해 Seller에게 Presentation 된 경우에는, 그 오파가 틀림없이 검토되었다는 것을 증명하는 양식인 “Offer Presentation-Acknowledgement (OREA Form 109)”가 사용되어야 합니다. 이 양식은 차후 경쟁에서 밀린 Buyer가 의문을 제기할 것에 대비해 필요한 서류입니다.
3. 오파가 받아들여지기 전에, Listing agent는 오파 선택에 영향을 미칠 수 있는 어떤 보상 조건이 있다면, 모든 경쟁 참가자에게 공개해야 합니다. (Section 25, REBBA Code of Ethics) 예를 들어, Listing agent가 Listing 계약을 할 때, 본인이 Buyer쪽 agent역할을 같이 감당하게 될 경우, 거래 수수료를 1% 할인해 준다고 하고, 경쟁 참가자중 어떤 Buyer가 이 Listing agent의 손님인 경우, 모든 조건이 같다면 이 Buyer는 수수료 1% 만큼의 가격 경쟁을 가질 수 있음으로 이를 다른 Buying agent들에게 공개해야 합니다.
4. Seller는 가장 좋은 오파를 선택하여 Accept하든 아니면, 조건이나 잔금일 등을 변경하여 Counter-offer할 수 있습니다.
Multiple offers를 받는 주택은 그만큼 시장에서 가격으로든, Quality로든 매력을 가진 매물입니다. 하지만, 지나치게 감정적인 판단을 하여 실제 가치보다 훨씬 높은 가격에 주택을 구입한다면, 현명한 선택은 아니라고 봅니다. 위의 예와 같이 리스팅 가격보다 15% 이상 비싼 가격에 거래가 이루어지는 경우는 런던에서는 아직까지 극히 드문 일이라 하겠습니다.