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Multiple Offer 상황 진위 확인 방법

최근 UWO 대학 인근에 있는 임대용 주택이나 콘도미니엄 등은 가격과 상태에 따라 좀 다르긴 하지만 여러 명의 Buyer들이 한꺼번에 오퍼를 넣는 Multiple Offer상황이 흔히 일어납니다. 이러한 상황에서 오퍼는 어떻게 진행되는지? 또 다른 오퍼가 실제로 들어온 것을 확인 할 방법은 없는지?에 대해 물어보시는 분들이 종종 있습니다.

먼저 오퍼의 진행 상항을 간단히 정리해 보겠습니다. 우선 리스팅 에이전트는 Multiple Offer상황이 되면 모든 Offer 제공자들 또는 그들 에이전트들에게 이 상황을 알리게 됩니다. 이 과정에서 추가로 오퍼가 들어 오면 이 사실도 알려야 합니다. 그리고 이와함께 이 모든 오퍼들이 한꺼번에 언제 Seller에게Presentation될 것인지도 알려주게 됩니다. 만약 Seller가 외지에 있어서 팩스나 이-메일로 오퍼가 전달 된다면 Buyer측 에지전트들은 직접 오퍼를 Seller에게 Presentation 하기 어렵지만, 인근에 거주하는 경우 Buyer측 에이전트는 직접 Seller에게 Offer를 Presentation할 수 있습니다. 실제로 Multiple Offer상황의 진위를 확인하기 위해 직접 Offer를 Seller에게 Presentation하는 것은 Buyer측 에니전트로서 매우 바람직한 태도 입니다.

오퍼가 한꺼번에 Seller에게 Presentation되기 이전에는 오퍼를 제공한 Buyer가 오퍼를 수정하여 다시 제출할 수 있으며 반대로 딜에서 빠질 수도 있습니다. 오퍼가 Seller에게 제시되어지면 Seller는 자신에게 가장 만족스러운 오퍼를 받아들이거나 아니면 그 오퍼에 자신이 원하는 다른 조건(예, Closing Date 변경)으로 Counter Offer를 하게 됩니다. 이 때 Counter Offer는 반드시 한 오퍼에만 가능하기 때문에 다른 오퍼는 당연히 모두 취소가 됩니다.

이렇게 한 오퍼가 선택되고 나면 선택되지 못한 Buyer측은 매물이 ‘SOLD’ 또는 ‘Conditional Pending’등의 Update된 상황으로 다른 오퍼가 존재하였음을 확인할 수 있지만 자신의 오퍼가 선택된 사람은 실제로 딜에서 자신과 경쟁한 다른 Buyer가 있었는지는 에이전트들의 말을 통해서만 알 수 있는게 일반적인 사실입니다. 물론 이러한 사실을 거짓으로 조장하였다면 에이전트는 중개인 자격증을 박탈 당할 매우 중대한 사안 임으로 이를 고의로 조장하는 경우는 매우 드문 일 입니다. 하지만 이러한 상황을 보다 명확히 하기위해 중개인들은 계약서 Schedule A(유첨: 보통 Home Inspection 또는Financing등의 조건을 넣는 곳)에 Multiple Offer상황에 한하여 다음과 같은 조항(Clause)을 넣을 수 있습니다.

This offer is being submitted on the basis that it is part of Multiple Offers. If the Seller receives no other offers by _____pm the Seller will notify the Buyers or the Buyers Sales Representative and the Buyer will have one hour to revise or revoke their offer. If the Seller accepts the Buyers offer, the Seller will provide within 24 hours the name and address and the phone number of the Sales Person and the Brokerage company that submitted the competing offer.

위 내용을 해석하면 다음과 같습니다.

“이 오퍼는 Multiple Offers 상황에 근거하여 제출된다. 만일 Seller가 ____시 까지 다른 오퍼를 받지 않을 경우 Seller는 Buyer또는 Buyer측 중개인에게 이 사실을 알려야 하고 Buyer는 한 시간 안에 자신의 오퍼를 수정하거나 취소 할 수 있다. 만약 Seller가 이 Buyer(이 오퍼 작성자측 Buyer)의 오퍼를 받을(accept) 경우는 Seller는 경쟁 오퍼를 제시했던 중개인과 그가 속한 부동산 회사의 이름과 주소, 전화번호를 24시간 안에 Buyer측에 전달해야 한다.”

위 항목을 계약서에 넣는 다면 Multiple Offer상황에 있을 수 있는 사기(?)를 미리 방지하는데 많은 도움이 될것입니다.