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Listing 계약서 세부내용 설명 (2)

to offer the property for sale at a price of:                    Dollars (CDN$)………………………………………………………..

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………Dollars

and upon the terms particularly set out herein, or at such other price and/or terms acceptable to the Seller. It is understood that the price and/or terms set out herein are at the Seller’s personal request, after full discussion with the Listing Brokerage’s representative regarding potential market value of the Property.

리스팅 가격을 기입하는 항목입니다. ‘여기에 적힌 가격과 조건들은 매도자의 개인적인 요구에 따른것이며 리스팅하는 부동산회사의 중계인과 해당 부당산의 잠재적 시장가치에 관해 충분히 상의한 후에 결정했다’는 내용입니다.

사실 리스팅에서 이 부분이 가장 중요하고 민감한 부분입니다. 중계인은 매물을 보고 매물의 잠재적 시장 가치를 판단할 수 있는 능력이 반드시 필요합니다. 특히 런던과 같이 보수적인 시장에서는 매물이 지나치게 Over priced 되어 있으면 쉽게 오퍼가 들어오지 않습니다. 하지만, 대부분의 매도자들은 어느정도 깍아줄 생각으로 잠재 시장가치 보다 어느정도 높여서 호가를 정하고 싶어 합니다. 그렇다면 이 실제 가치 대비 호가를 어느정도 높이는 것이 적합 할 까요? 이 부분에 대해서는 시장 상황(Seller’s 또는Buyer’s market, 성수기 또는 비수기, 경기침체기 또는 활황기, 등)과 경쟁 상태(비슷한 부동산의 매물 수 와 상태)등을 고려하여 결정하게 되지만. 지만 몇 년간 런던 지역의 주택 판매는 호가 대비 판매가 비율이 평균 98%였습니다. 즉 시장에서는 실제 가치 대비 2% 정도 높은 호가는 무리 없이 받아들인다는 뜻으로 해석되겠지요. 예를 들면 $400,000 정도의 잠재 시장 가치를 가진 주택은 2%정도 높은 가격인$409,000정도에 리스팅하는 것이 무난합니다. 하지만 약 10% 높은 $440,000에 리스팅을 한다면 이 매물은 쉽게 오퍼가 들어오지 않습니다.

The Seller hereby represents and warrants that the Seller is not a party to any other listing agreement for the Property or agreement to pay commission to any other real estate brokerage for the sale of the property.

BOLD 채로 된 내용은 항상 중요한 내용입니다. ‘매도자는 다른 어떤 부동산 회사와 리스팅계약이나 매매 수수료 지불 계약을 하지 않았음을 보증한다.’는 뜻입니다. 만일 다른 부동산 회사와 이미 리스팅계약서에 서명한 후에 또 다른 부동산 회사와 이 계약을 체결하게 되면 매도자는 이 조항에 근거하여 두번째 회사에 계약위반을 한게 되지만, 첫번째 회사와 두번째 회사 모두에게는 지난 칼람에서 검토한 항목 중 ‘the Seller hereby gives the Listing Brokerage the exclusive and irrevocable right to act as the Seller’s agent,(매도자는 리스팅 부동산회사에게 매도자의 agent로 활동할 수 있는 독점적회수 불가능한  권한을 준다.)’  란 문구 때문에 두 부동산 회사 모두에게계약위반을 하게 되는 것입니다.

또한 매도자가 리스팅하기전 Private sale로 개인이 매매를 시도하던 중 어떤 중계인으로부터 리스팅 계약이 아닌 ‘Commission Agreement for Property not listed(보통은 Seller Customer  Service Agreement 라고 도 하는데, 리스팅 되지 않은 부동산에 대한 중계수수료 지불 계약서 라고 함)’서류에 서명을 한경우, 정식 리스팅 계약서에서명하기전 리스팅부동산 회사의 중계인에게 이 사실을 알려 주어야 합니다. 이런 경우, 위 항목중 ‘or agreement to pay commission to any other real estate brokerage for the sale of the property’ 란 부분에 줄을그어 삭제하고, 향후 먼저 중계수수료 계약서에 서명한 중계인이 해당 부동산이 리스팅된 상태인 것을 모르고 (MLS상에 매물로 등재된 사실을 이 중계인이 알게된 이후에는 매도자를 직접 연락할 수 없습니다.) 매도자에게 어떤 이유로든 연락이 온다면 리스팅 한 사실을 밝히고 리스팅한 부동산회사의 중계인 연락처를 알려주면 됩니다.