흔히 많은 분들이 부동산 거래에서 한명의 중개인이 바이어와 셀러 모두의 대리인 역할을 하게될 경우를DUAL AGENCY(중복 대리인 관계) 라고 알고 있습니다. 하지만 법적으로는 DUAL AGENCY 관계는 중개인 한명의 경우로 국한된 것이 아닙니다. 두명의 다른 중개인이 바이어와 셀러 각각의 대리인 역학을 감당하고 있더라도 그 두 중개인 모두가 하나의 같은 중개인회사에 소속된 경우라면 이 또한 법적으로 DUAL AGENCY 관계가 형성됩니다. 여기서 말하는 같은 부동산회사란 같은 Franchise (예, Remax, Century 21, Sutton, Royal Lepage 등)를 뜻하지 않으며 개인(Private) 또는 법인(Corporation) 형태로 이루어진 회사 개념입니다. 예를 들어 Remax Centre City Realty Inc. 와 Remax Advange Realty 는 Franchise 이름만 공유한 각기다른 회사입니다. 하지만 같은 회사(예, Remax Centre City Realty Inc.)의 서로 다른 지점(예, London 과 St. Thomas) 소속의 에니전트들이 바이어와 셀러 각각의 대리인으로 딜을 진행하는 경우는 Dual Agency 관계로 간주합니다. 이렇게 법적인 대리인 관계가 개인이 아닌 회사로 그 범위를 규정하는 이유는 모든 고객과의 Agency 관계가 Agent 개인이 아닌 그 Agent가 소속된 회사와 계약관계를 이루기 때문입니다. 물론Agent가 부동산회사에 소속되지 않고 개인회사 형태로 활동하는 중개인의 경우는 Agent와의 대리인 계약이 계약서에 서명한 Agent 당사자로 국한됩니다. 따라서 대리인 계약을 취소할 경우에는 반드시 중개인이속한 부동산회사의 서명권을 가진 회사대표 나 Manager의 서명이 있어야합니다.
캐나다부동산협회(CREA)는 Office Policy Manual을 통해 이러한 Dual Agency 관계를 가급적 피할 것을 권고하고 있습니다. 그 이유는 딜을 진행하는 과정에서 바이어와 셀러가 서로 동의하기 어려운 문제들이 발생할 경우 Dual agency 상태에서는 중개인 회사가 양측 모두의 이해관계를 최선을 다해 대변해주는 것이어렵다고 판단하기 때문입니다. 하지만 실무에서 보면 같은 하나의 중개인이 Dual Agency 관계인 경우는이러한 우려가 타당성이 있지만 같은 소속의 회사의 다른 중개인들인 경우에는 Dual Agency로 인한 양측의 불이익은 염려하지 않아도 된다고 생각합니다. 같은 회사 소속의 중개인이라 하더라도 서로 자신의 고객측에 유리한 딜이 되도록 각각의 역할을 수행하는 것에 별다른 제약이 없기 때문입니다.
Dual Agency 관계가 형성이 되면 양측 해당 중개인들은 다른 모든 정보는 양측에 공개해야 하지만 다음과같은 사항은 중개인 윤리강령(RECO CODE OF ETHICS)을 통해 반드시 지켜야한다고 규정하고 있습니다.
- 바이어가 매입하고자 하는 가격은 셀러측에 공개하지 않는다.
- 셀러가 매도하고자 한느 가격은 바이어측에 공개하지 않는다.
- 바이어나 셀러의 매매 의지(Motivation)를 상대편에 알려서는 안된다. 예, 1) Seller는 이미 집을 사둔 상태라이 집을 꼭 팔아야 한다. 2) Seller들이 이혼한 상태며 두 사람 모두 오퍼가격에 민감하지 않다. 3) Buyer가 살던 집이 팔려서 60일 안에 꼭 매입해야한다. 4)바이어의 부모가 이 근처 주택에 살아서 이 집을 꼭 사려하다. 등등
- Multiple offer 상황에서 다른 오퍼의 가격과 조건을 공개해서는 안된다.
- 바이어나 셀러 어느 한쪽의 이익을 우선해서는 안된다.
DUAL AGENCY 관계는 법적으로 민감한 상황에 처할 수 있는 위험을 감안하여 중개인협회에서는 ‘중복대리인 관계 상황에서의 모든 오퍼에는 바이어와 셀러 양측의 변호사들이 오퍼가 받어즐여진 이후 일정기간(보통 3일) 안에 검토(Review)를 하여 계약내용을 수정요구 할 수 있다’는 조항을 기입하게하고 있습니다. 즉, 양측 모두 최후 안정장치로 변호사들이 오퍼 내용을 점검할 수 있도록 한것입니다.