Closing Day 때 돈의 흐름과 Trust Account

지난 주 집을 파신 고객으로부터 집을 팔고 난 후 잔금 일 때, 어떤 식으로 잔금을 받게 되는지 질문을 받았습니다. 또 다른 분은 Offer를 받고 계약금을 왜 부동산 회사가 가지고 있는지에 대해 궁금해 하셨습니다. 따라서, 이번 칼럼에서는 부동산을 거래 할 때 발생하는 돈의 흐름과 이 과정에서 부동산 회사와 변호사가 각각 가지고 있는 Trust Account에 대해 명확히 설명하겠습니다.
먼저 Offer가 진행 될 때, 계약서(Agreement of Purchase and Sale)에 명시된 계약금(Deposit)의 전달 방법은 두 가지로 구분되어있습니다. 첫번째 방법은 Offer가 받아들여진 후 계약금을 전달하는 방식(Upon Acceptance)과 둘째, Offer를 제시하면서 동시에 계약금을 전달하는(Herewith) 방식이 있습니다. 이 두 방식이 아닌 다른 방식으로 계약금을 전달하고자 할 때에는 계약서에 그 방식을 설명한 서류를 첨부해야 합니다.
가장 일반적인 방법인 Offer가 받아들여진 후 계약금을 전달할 때에는, Offer가 받아들여진 시점에서 24시간 내에 Listing(Seller측)한 부동산 회사에 수표가 전달되어야 합니다. 이때 부동산 회사는 자신들이 운영하는 Trust Account에 이 계약금을 입금 시킵니다.
Trust Account란 운영하는 부동산 회사나 변호사의 자신들 회계 계정과는 별도로 관리됩니다. 이 계좌에 입금 또는 출금은 반드시 합당한 서류나 명령을 근거로 해야 합니다. 가령 입금일 경우는, 계약금의 입금을 증명할 수 있는 계약서가 있어야 하며, 출금인 경우는 잔금일 변호사의 명령에 따라, 혹은 계약이 Condition 상태에서 파기된 경우 Buyer, Seller, 부동산 회사가 함께 서명한 Mutual Release 서류를 근거로 출금하여 Buyer에게 돌려주어야 합니다. 만일 이 Trust Account에 있는 돈을 합당한 근거나 절차 없이 임의로 출금을 할 경우는 민사가 아닌 형사법에 따라 엄격히 처벌을 받습니다. 계약서 Deposit 란 아래에 보면, Trust Account에 입금된 금액은 이자가 발생하지 않으며, 이자 지급이 없다고 되어있습니다. 그러나 최근에는 이자가 발생하는 계좌로 바뀌는 사례가 많으며, 이에 따라 계약 당시, 이자가 소액(대개 50불 미만)인 경우는 Buyer에게 이자지급을 하지 않는 다는 유첨 서류에 서명을 합니다. 물론 이자 금액이 커지면, 부동산 회사는 이자를 Buyer에게 Closing 때 돌려 주어야 합니다. 이자가 아무리 많아져도, 부동산 회사는 Trust Account에서 이자를 출금하여 사용할 수 없으며, 이자 수익은 Trust Account에서 발생하는 은행 수수료 지불에 사용될 수 있습니다.
잔금일 몇일 전 Buyer측 변호사는 Seller측에 전달해야 할 잔금(거래금액,-Deposit,+ or – 재산세 납세 내역 조정, + 콘도 관리비 날수 조정, 등)을 계산하고, 이 금액에 취득세(Land Transfer Tax)와 변호사 비용 등을 합산하여 Buyer측에서 필요한 총액을 산출합니다. 그리고 Mortgage회사로부터 받게 될 금액을 뺀 나머지 금액을 Buyer에게 Money order로 가져 올 것을 요구합니다. Buyer측 변호사는 잔금일 당일, Mortgage회사 또는 은행으로부터 융자 금액을 전달 받게 되며, Buyer가 전달한 Money Order와 함께 자신들의 Trust Account에 입금하게 됩니다. 이후, Buyer측 변호사는 Seller측 변호사에게 전달할 금액을 송금하게 되며(이 시점에서 거래는 공식적으로 closing되며, Buyer는 변호사로부터 Key를 넘겨 받을 수 있습니다.), 나머지 금액은, 정부로부터 취득세가 빠져나가고, 변호사 비용과 수수료는 이후 변호사가 자신들의 계좌로 옮길 수 있습니다.
Seller측에 전달된 금액은, Seller측 변호사 Trust Account에 입금됩니다. 먼저 모기지 회사에 돌려주어야 할 융자 금액과 제반 비용을 모기지 회사에 송금합니다. 변호사는 부동산 회사에 주어야 할 Commission중 부동산 회사 Trust Account에 입금되어 있는 Deposit을 출금할 것을 명령하며 그 부족분을 부동산 회사에 송금합니다. 반대로 Deposit금액이 Commission 금액을 초과할 경우, 잔금을 변호사에게 보낼 것을 명령합니다. 이후 변호사는 자신의 수수료와 비용을 뺀 나머지 금액을 Seller측에 보내 주고 거래를 마감합니다.