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2009 런던 경제 와 부동산 시장 정리(2)

지난 칼럼에서 언급하였듯이 남,서부 온타리오 주의 주 산업이었던 자동차 산업의 침체로 런던지역 고용시장은 매우 혹독한 시기를 경험하고 있습니다. 하지만, 지난 하반기부터 자동차 산업이 회복되고 있어 고용시장은 점차 회복되리라는 조심스러운 기대들이 나오고 있습니다. 그리고 런던 시의 차세대 동력산업으로 추진하고 있는 ‘런던 공항의 물류 중심 허부 개발 계획’이 연방정부로부터 승인을 받아 경기부양자금을 지원 받게 되었습니다. 런던 시는 이 런던 공항 개발 계획이 런던 경제에 크게 기여하게 될 거란 기대를 가지고 있습니다.

지난 한해 동안 어려운 경제 속에서도 부동산 시장은 대부분 사람들의 예상을 깨고 매우 안정된 시기를 보냈습니다. 2008면 말부터 시작된 부동산 거래 침체는 2009년 1월과 2월에 전년 동월 대비 30%대의 거래 하락으로 본격적인 침체기에 접어드는 듯 하였습니다. 하지만, 3월부터 시작된 거래호조는 업계에 종사하는 사람들 모두에게 조차도 놀라운 일이었습니다. 비록 연 통계로는 전년보다 5.5% 하락한 거래 실적이지만, 1월과 2월 각각 30% 대의 하락을 감안한다면, 기대 이상의 실적이라 하겠습니다. 하지만, 이런 호황이 boom이라고 할만큼 크다고 생각하는 사람들은 없습니다. 그저 기대 이상으로 침체를 면했다고 생각하는 것이 더 정확한 판단일 것입니다. 이를 반영하듯, 주택가격은 전년대비 거의 변동이 없었습니다.
이에 반해 신규 주택 시장은 매우 혹독한 침체를 경험하고 있습니다. 2008년 하반기에 시작된 신규 주택 착공은 2009년에는 전년 대비 80%대 까지 떨어져 건설업종 실업자가 급증하였습니다. 하지만, 지난 11월부터는 신규 주택 착공률이 소폭 상승한 것으로 나타났으며, 지난달 발표된 Canada Mortgage and Housing Corp (CMHC) 보고서에 따르면, 2010년 런던지역 신규주택 착공은 2009년 1,840채 보다 소폭 많은 1,890채가 될 것이라고 예상하였습니다. 이 예상 수치 대로라면, 비록 소폭 상승한다 할 지라도 신규 주택 시장은 2010년에도 침체를 면하기 힘들 것으로 보입니다.
CMHC는 이러한 신규주택 침체의 원인을 런던 지역의 높은 실업률이라 판단하고 있습니다. 하지만 기존 주택 시장 거래 호조를 볼 때 신규 주택 침체의 원인을 실업률로 만 설명하기에는 왼지 논리적으로 충분해 보이지 않습니다. 저의 개인적인 경험으로 볼 때, 신규 주택 시장과 기존 주택시장이 이렇게 극명한 차이를 보인 이유는 ‘가격’이라고 봅니다. 지난 10년간 캐나다 내 다른 주요 도시들은 매우 급격한 주택 가격 상승을 경험하였습니다. 이에 반해 런던의 주택가격은 지난 10년간 연간 두자리 수 가격 상승을 경험한 해가 한 해도 없었습니다. 따라서 지금 Builder들이 공급하는 주택에는 가격 거품이 거의 없다고 생각합니다. 지난 1-2년간 기존 주택시장은 가격상승이 거의 없이 지나왔습니다. 하지만 Builder들에게 건축비는 이 기간동안에도 계속 상승하였습니다. 이런 이유로 기존 주택 과 신규 주택 가격차이가 점점 벌어지게 되었습니다. 이런 상황에서 주택 수요는 기존 주택 시장으로 몰리게 되었습니다. 신규주택 시장은 계속 침체되었고, 반면에 기존 주택 시장은 그 만큼의 수요가 늘어난 것입니다.
이런 관점에서 볼 때, 기존 주택가격이 상승하지 않는 다면, 신규주택 시장의 회복은 어려워 보입니다. 그리고 런던지역의 높은 실업률이 해결되지 않는 다면, 기존 주택시장 또한 언제든 침체기에 접어들 수 있는 한계를 가지고 있음은 분명한 사실입니다.