지난 몇 년간 토론토에 콘도를 투자용으로 매입한 후 캐나다 세무서(CRA)로부터 HST rebate를 반납하라는 청구서를 받는 경우가 자주 발생한다고 합니다. 이러한 문제는 계약 당시 계약내용을 꼼꼼히 점검해 보지 않은 결과입니다.
보통 새로 짓는 주택이나 콘도미니엄을 빌더 나 개발업자로부터 분양을 받게 되면 주택 가격에 따라 정부로부터 돌려받게 되는 rebate금액을 뺀 나머지 금액을 주택가격으로 표기하여 가격을 제시합니다. 이 때 지불하는 HST(13%)는 연방정부 부분이 5%로 만일 주택 세전 가격이 35만불을 넘지 않으면 36%를 돌려주며 35만불이 넘고 45만불 이하인 경우는 가격이 높아짐에 따라 점점 줄어든 비율로 리베이트 금액이 결정되며 45만불 이상에서는 리베이 부분이 없습니다. 주정부 부분의 8% 세금에 대해서는 지불한 세금의 75%가 균등하게 리베이트 되지만 최대 리베이트금액을 $24,000로 정하고 있어서, 실제로 40만불 이상의 주택에는 주정부 부분의 세금 리베이트가 없습니다. (다음 칼람에서 계산하는 방법은 더 자세히 다루도록 하겠습니다.) 이러한 신규주택 리베이트는 빌더가 짓지 않고 개인 본인이 지어도 리베이트가 가능합니다.
만일 이러한 리베이트를 정부로부터 받지 못한다면 실제로 지불하는 주택가격은 훨씬 높아집니다. 가령 세전 가격 30만불의 주택을 리베이트 없이 13%를 다 지불하게 되면 HST만 $39,000이 되어 실제 주택가격은 $339,000이 되지만 리베이트 금액 $23,400를 받게 되면 순 HST 부담 금액이 $15,600임으로 실제 주택가격은 $315,600이 됩니다.
이러한 리베이트를 받을 수 있는 조건은 간단히 정리하면 두 가지 입니다. 첫째는 바이어가 주거용(primary residence)으로 분양을 받아 본인이 직접 이주해야 합니다. 보통 빌더 와 매매계약서 작성시 계약서 서류에 해당 주택이 바이어 주거용이며 Closing 후 입주한다는 내용과 빌더가 바이어를 대신하여 세무서에 HST 리베이트를 받을 수 있다는 내용이 들어있습니다. 이 서류에 빌더는 바이어의 서명을 받게 되며, Closing 당시 빌더는 바이어가 입주하지 않고 임대를 줄 것이 의심되면 리베이트 받기로 되어있던 HST 금액을 요구 할 권리를 갖습니다. 그렇지 않은 경우는 리베이트 받기로 된 금액을 뺀 나머지 금액으로 잔금을 지불하고 빌더는 바이어 대신에 세무서로부터 리베이트 금액을 돌려 받게 됩니다.
두 번째로 투자목적으로 신규 주택을 분양 받은 경우라면, 일단 Closing 때 HST 모든 금액을 지불하고 최소 1년간 임대를 준 후에 이를 증명할 수 있는 Closing 서류와 임대계약서로 1년 이상 임대 사실을 증명한 후에 HST rebate를 세무서에 요청 할 수 있습니다. 만일 Closing 이후 1년 미만에 주택을 매매한 경우 HST 리베이트는 청구가 불가 합니다.
토론토 지역은 몇 년간 많은 바이어들이 주택 경기 상승에 편승하여 투자 목적으로 신규 콘도를 분양 받아왔습니다. 당시에 바이어들은 빌더들과 계약 당시 본인들이 입주할 것이란 내용의 서류에 서명하고 리베이트 금액이 반영되어 줄어든 가격으로 거래를 마감하였습니다. 이후 빌더는 바이어가 서명한 서류에 근거하여 당연히 세무서로부터 HST 리베이트를 받았습니다. 하지만 이후 세무서는 실제로 입주하지 않고 주택을 매도한 사람들에게 HST 리베이트 금액을 반납하라는 청구서를 보낸 것 입니다. 이러한 사례는 생각 보다 많은 것으로 중개인들 사이에서는 이미 매우 흔한 사례가 되었습니다.
만일 투자 목적으로 신규주택을 분양 받은 경우라면 HST 리베이트 혜택을 지키기 위해서는 본인들이 직접 입주하여 주거지로 사용하든지 아니면 Closing 때 우선 rebate부분을 지불하고 1년 이상 임대한 후에 HST 리베이트를 신청해야 합니다.
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지난 칼람에서 새로 분양받은 콘도나 새 주택의 경우 받게되는 HST rebate에 대해 설명하였습니다. 이러한 주택을 주거용으로 사서 입주하게 되면 집 가격에 따라 일정 부분의 HST를 Closing 시점에 rebate 받게되지만 투자용의 경우는rebate 시기가 다르다고 설명하였습니다. 우선 Closing 때 HST rebate에 해당하는 금액까지 모두 세금으로 지불하여야 하며 1년 이상 임대 후 이를 증명하는 서류와 함께 다시 rebate를 신청할 수 있다고 했습니다.
문제는 이러한 내용을 모르고 신규주택이나 콘도를 사서 Closing하게되면 예상치 않은 HST Rebate 금액에 해당하는 자금이 부족하게되어 당황스런 상황을 경험할 수 있습니다.
지난 칼람에서 설명했듯이 HST Rebate는 연방정부의 5%와 주정부 8% 부분이 서로 다르게 적용됩니다. 13% HST중 8%에 해당하는 주정부 Rebate의 경우 주택 Base price의 6%가 rebate되지만 그 최대 한도를 $24,000로 정하고 있으며, 연방정부의 경우 가격이 $350,000 이하의 경우 세금의 36%를 rebate 해 주지만 $350,000이상 부터는rebate금액이 점차줄어들어 $450,000에 이르러서는 연방정부 부분 세금의 rebate금액이 zero가 됩니다.
이 Rebate를 받게되는 시점은 투자목적과 주거 목적에 다르지만 Rebate를 받을 수 있는 자격 조건은 다음과 같습니다.
- 매입하는 주택이 빌더로 부터 새로지어지거나 새롭게 renovation되는 단독 주택 또는 콘도 단지의 Single unit 이어야 합니다.
- 이 주택은 반드시 온타리오에 있어야 합니다.
- HST 세금 적용 가능한 매매 여야합니다.
- 주거용인 경우 바이어는 새로 지은 해당 주택으로 입주하여 Principal resident로 사용하여야 합니다. (이경우 빌더는 바이어를 대신하여 정부에 리베이트를 신청할 수 있으며 이를 바이어는 서면으로 동의해 주는 것이 일반적입니다.)
- 투자용인 경우 해당 신규 주택을 최소 1년간 임대를 주어야 하며 이를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 리베이트를 신청 할 수 있습니다. (신청 날로부터 약 6-8주 후에 리베이트 받게됨)HST rebate에 관해서는 우선 캐나다세무서(CRA)에서 정의하고 있는 신규주택에 적용되는 주택가격에 대한 용어에 대해 분명한 이해가 필요합니다. 우선 Stated Price net of rebates (SPNR) 로 표기되는 가격은 신규주택에 적용되는 rebate를 제한 HST만을 포함한 가격으로 흔히 Builder’s list price라고 합니다. 반면에 모든HST를 제한 가격, 즉 HST 세금 계산의 기본이 되는 가격을 Base price라고 합니다. 투자목적으로 신규 주택을 구입한 경우 이 Base Price에 13%를 곱하여 총 HST를 계산한 후 빌더 리스팅 가격에 이미 포함되 있는 리베이트를 제한 순 HST 금액을 뺀 나머지, 즉 rebate 받을 수 있을 것으로 기대 되었던 HST 금액이 Closing 때 추가로 필요한 자금이 되는 것입니다.
HST rebate를 계산하기 위해서는 빌더의 리스팅 가격을 기준으로 네 블록으로 나누어 각기 다른 계산법이 적용됩니다. 이들을 구분하면 다음과 같습니다.
$368,200 이하 주택, $368,200 이상 $424,850 이하, $424,850 이상 $484,500 이하, 그리고 $484,500 이상
다음 칼람에서는 투자용으로 분양 받은 경우 추가로 준비해야 하는 HST 세금 부분(rebate)을 계산하는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.
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지난 칼람에서 HST rebate를 계산하기 위해서는 빌더의 리스팅 가격을 기준으로 네 블락으로 나누어 각기 다른 계산법이 적용된다고 설명드렸습니다. 이들을 구분하면 다음과 같습니다.
- $368,200 이하
- $368,200 이상 $424,850 이하
- $424,850 이상 $484,500 이하
- $484,500 이상
이들 각 블락별 계산법은 아래와 같습니다.
1) $368,200 이하 주택 계산법
Base price를 계산하기 위해서는 빌더의 리스팅 가격을 1.052로 나눕니다.
예, $325.000의 빌더 리스팅 가격의 HST 계산방법은
325,000/1.052=$308,935.36(Base Price)àrebate를 제외한 $16,064.64이미 HST로 포함
$308,935.36(Base Price) x 13%= $40,161.60(Total HST)
$40,161.60(Total HST)- 가격이 임 포함된 HST, $16,064.64 =$24,096.96(Rebate)
즉 투자자는 Closing 때 $24,096.96(Rebate)의 금액이 추가로 필요합니다.
2) $368,200 이상 $424,850 이하 주택 계산법
Base price를 계산하기 위해서는 빌더의 리스팅 가격에 $28,350을 더하고 이 합을 1.133으로 나눕니다.
예, $410,000의 빌더 리스팅 가격의 HST 계산방법은
(410,000+28,350)/1.133=$386893.20(Base Price) àrebate를 제외한 $23,106.80이미 HST로 포함
$386893.20 (Base Price) x 13%= $50,296.12(Total HST)
$50,296.12 (Total HST)- 가격이 임 포함된 HST, $23,106.80 =$27,189.32(Rebate)
즉 투자자는 Closing 때 $27,189.32 (Rebate)의 금액이 추가로 필요합니다.
3) $424,850 이상 $484,50 이하 주택 계산법
Base price를 계산하기 위해서는 빌더의 리스팅 가격에 $52,350을 더하고 이 합을 1.193으로 나눕니다.
예, $460,000의 빌더 리스팅 가격의 HST 계산방법은
(460,000+$52,350)/1.193= $429,463.54 (Base Price) àrebate를 제외한 $30,536.46 이미 HST로 포함
$429,463.54 (Base Price) x 13%= $55,830.26 (Total HST)
$55,830.26 (Total HST)- 가격이 임 포함된 HST, $30,536.46 =$28,640.94(Rebate)
즉 투자자는 Closing 때 $28,640.94 (Rebate)의 금액이 추가로 필요합니다.
3) $484,50 이상 주택 계산법
Base price를 계산하기 위해서는 빌더의 리스팅 가격에 $24,000을 더하고 이 합을 1.13으로 나눕니다.
예, $700,000의 빌더 리스팅 가격의 HST 계산방법은
(700,000+$24,000)/1.13= $640,707.96 (Base Price) àrebate를 제외한 $59,292.04 이미 HST로 포함
$640,707.96 (Base Price) x 13%= $83,292.03 (Total HST)
$83,292.03 (Total HST)- 가격이 임 포함된 HST, $59,292.04 =$24,000.00(Rebate)
즉 투자자는 Closing 때 $24,000.00(Rebate)의 금액이 추가로 필요합니다.