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집이 팔리지 않을 때 우선 임대를 주는게 나을까요?

주택을 매물로 내놓고 오랫동안 팔리지 않으면 임대로 돌리려는 분들을 종종 봅니다. 이 주택을 장기간 투자용으로 보유할 의도라면 이런 방법도 나쁜 선택은 아닐 수 있습니다. 특히 대학인근과 같이 임대 수요가 많은 지역의 주택은 세입자를 둔 상태로 임대계약을 승계하면서 매매하는 것이 오히려 주택 가치를 높여주기도 합니다. 하지만 이 주택이 임대 수요가 적은 고급주택 단지에 있다면 결코 좋은 선택이 될 수 없습니다. 가격 대비 임대료가 낮을 수 밖에 없고 세입자가 살고있는 주택은 주인이 거주한 주택에 비해 일반적으로 상태가 좋지 않기 때문에 나중에 매각하고자 할 때 인근 주택 수준에 맞추기 위해 수리비용이 적지않게 들기 때문입니다.

무엇보다도 나중에 세입자가 있는 상태에서 집을 팔고자 할 때는 고려해야할 문제들이 많이 있습니다. 주택 임대의 경우 계약이 만료되면 자동으로 Month-to-month계약으로 변경됩니다. 즉 계약을 갱신하지 않아도 세입자는 60일 이전에만 Notice를 주면 언제든 계약을 파기하고 나갈 수 있습니다. 그런데 이런 Month to month 상태에서 집주인은 세입자게에 집을 팔 생각이니 집을 비워달라고 강제 요구 할 수 없습니다. 집을 팔 경우 계약이 성사된 매매계약서가 있고 새로운 바이어가 Closing date을 기준으로 집을 비워줄 것을 요구한다면 집주인은 세입자에게 집을 비워줄 것을 요구 할 수 있습니다. 이 경우에도 60일의 시간을 주어야 합니다.

결국 세입자가 살고 있는 상태에서는 세입자가 동의해 주지 않으면 그대로 집을 보여주고 거래를 해야 합니다. 이 경우 집을 리스팅하고 showing요구가 올 경우 24시간 이전에 세입자에게 동의를 구해야 합니다. 그리고 시간은 오전8 에서 오후8시 사이에만 가능합니다. 그리고 집을 바이어에게 보여주거나 홈인스펙션 때에 세입자에게 집을 비워 줄 것을 요구할 수도 없습니다.

요즈음은 집의 가치를 최대한 높게 보이기 위해 페인트나 스테이징을 하고 집을 파는 경우가 많습니다. 예를 들어 어느 공간에 비해 너무 큰 가구가 있으면 작은 크기의 가구로 바꾸어 놓아서 집을 넓게 보이게 하거나 부엌에 최대한 잡다한 물건들을 치워서 공간을 밝고 넓게 보이게 합니다. 하지만 이런 사항들을 세입자가 협조해주는 경우는 거의 없기 때문에 집을 최대한 가치있게 보이는 일은 거의 불가능한 일이됩니다. 즉 좋은 가격에 팔 수 없다는 것이지요.

만약 이 주택이 팔렸지만 세입자가 Closing date까지도 집을 비우지 않는 다면 문제는 더욱 심각해 집니다. 일단 임대주택의 경우 집주인은 세입자를 강제 추방 할 수 없습니다. 이 경우 집주인은 세입자를 내보내기 위해 Landlord & Tenant Board에 정식으로 절차를 밟아야 하는데 이 경우 약 2개월 이상의 시간이 추가로 소요됩니다. 결국 예정된 Closing date에 계약을 완료할 수 없게 되는 사태에 처하게 될 수 있습니다. 이 문제는 현 주인 뿐만아니라 새로 주택을 매입하기로 한 바이어에게도 자신의 주택을 비워주는 문제, 모기지 날짜 조정 등의 심각한 문제들을 야기하기 때문에 딜이 깨질 수 있습니다. 이후 손해배상 문제 까지도 야기되는 것은 물론입니다.

결국 세입자가 있는 주택을 팔고자 할 경우, 그리고 새로운 바이어가 임대계약을 승계하고자 하지 않을 경우에는 주택을 파는 일이 결코 쉬운 일이 아닙니다. 전문가들은 이러한 경우 세입자에게 인센티브를 주어 집을 리스팅 이전에 미리 비울 수 있도록 협조를 요청하라고 조언합니다. 인센티브는 보통 한달치 임대료를 받지 않거나 이사 비용의 일부를 부담해 주는 방법 등이 일반적으로 사용됩니다. 많은 집주인들이 세입자에게 갑의 위치에 있다고 착각하지만 캐나다에서 주거용 임대법은 오히려 세입자를 갑의 위치에 두고 있음을 알아야 합니다. 따라서 집이 지금 팔리지 않는다고해서 1-2년 임대를 주고 이후에 다시 리스팅하고자 한다면 위에서 언급한 모든 사항들을 고려해서 결정해야 합니다.