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주택의 판매를 결정하는 4Ps (2)

지난 칼람부터 주택의 판매에 영향을 미치는 요인들을 Marketing Mix인 4Ps(Price, Place, Product, Promotion)로 구분하여 설명하고 있습니다. 지난 주에는 Price측면에서 설명을 드렸고, 이어서 이번 칼럼에서는 Place 관점에서 논의해 보도록 하겠습니다.

2) Place(주택의 위치)
일반 상품과 달리 부동산은 움직이지 않는 자산입니다. 따라서 주택의 위치는 구매자에게 특히나 중요하게 고려해야 할 변수 입니다. 일단 주택의 위치를 볼 때, 크게는 주택이 위치한 동네 즉 area 와 Lot의 위치, location 과 향이 중요한 주택 선택의 기준이 됩니다. Lot의 위치와 향은 지난 칼람(지난 칼람은 www.londonhomes114.com 참조)에서 자세히 논의 하였으므로 이번에는 location보다는 area의 관점에서 검토해 보겠습니다.
런던에서 주거지로 수요가 상대적으로 다른 곳에 비해 늘 많은 곳은 북쪽 Masonville 인근지역과 서쪽 Byron, Oakridge지역, 그리고 이민자들에게는 별 매력을 못 끌지만 이곳에서 오래 살아온 캐나다인들 에게 꾸준한 인기 지역인 Old South 등 입니다. 이런 지역의 주택들은 Lot의 좋지 않은 위치나 주택 관리상태가 나쁘지 않은 경우가 아니면 시장가격에 맞게 나오는 매물들은 쉽게 거래가 이루어 집니다. 물론 이 외의 지역이 인기 없는 지역이란 뜻은 결코 아닙니다. 다만 주택 자체가 아닌 지역적 관점 만을 고려한 비교일 뿐입니다. 가령 Masonville 인근에서 지어진 새집들 보다, 비슷한 가격으로 최근 새로 개발되는 Hyde PK 북쪽에 짓는 새집들이 가격 대비 훨씬 많은 Upgrade로 지어졌기 때문에, 이 지역의 주택을 선호 하는 수요자도 많기 때문입니다. 이 경우는 4Ps 중 Place 보다는 Price 와 Product에 더 가치를 두고 있는 구매 행위( Buying behavior)를 지닌 경우라 하겠습니다.
일단 지역적 관점에서  인기 있는 주거지역 들의 공통점은, 주변의 편의시설이나 공원과의 인접성, 안전한 주변 Security, 인근 한교들에 대한 좋은 평가 등을 들 수 있습니다. 특히 학교의 경우는 인근 동네의 평균 주택가격이 학교의 재정과 비래 합니다. 그 이유는 우리가 내는 재산세(Property tax)의 약 20%정도가 인근 한교로 배정되기 때문입니다. 따라서 아파트나 타운하우스가 많이 몰려있는 지역은 비싼 주택이 몰려있는 주거지의 학교에 비해 재정이 부족한 게 현실입니다. 어찌 보면 참 불공평해 보이지만, 이 곳 사람들은 이런 현상에 큰 불만이 없어 보입니다. 더 많은 세금을 내는 사람들이 더 좋은 혜택을 누리는 것을 당연하게 받아들이는 것 같기도 하고, 지역이나 학교에 대한 편견이 동양인들에 비해 상대적으로 덜해서 일 수도 있을 것입니다. 어떤 이유든, 학교의 재정은 그 학교의 평가에 직,간접적으로 영향을 주게 되고, 학교에 대한 평판은 역으로 그 지역의 부동산 수요에 적잖은 영향을 미치게 됩니다.
(다음 호에 계속)