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주택을 파는 절차 와 고려 사항들(5)

  1. 집 수리에 관하여

시장에 나오는 매물들을 보면 살던 그대로 집을 내놓는 경우를 종종 봅니다. 요즘처럼 부동산 거래가 활발한 시기에는 비싸지 않은 소형 주택들의 경우, 이런 매물들 또한 시장가치(Market value)와 비슷한 가격에 리스팅 한다면 큰 어려움 없이 거래가 될 수 있습니다. 물론 이 가격대 주택들이 필요한 수리와 업데이트가 잘 이루어진 경우라면 더 좋은 가격에 더 빨리 팔릴 수 있겠지요. 하지만 고가 주택들의 경우에는 집 수리와 업데이트 정도가 부동산 판매 가격에 미치는 영향이 훨씬 크다고 봅니다. 집을 시장에 내놓을 때, 집 수리와 스테이징 같은 절차는 사람들이 중요한 자리에 나갈 때 몸을 잘 단장하고 옷을 갖춰 입는 것과 유사한 것 입니다. 같은 사람인데 달라 보이 듯이 같은 주택이 달라 보이는 것입니다.

집을 수리해서 내놓더라도 그 목적과 관점은 잠재적인 바이어들의 기호에 맞추어져야 합니다. 투자비용이 거래가격에 반영되어 회수될 수 있는 비율은 수리 내용에 따라 달라지기 때문에 수리할 항목을 현명하게 선택해야 합니다.

전국리모델링사업자협회(NARI ; National Association of the Remodeling Industry)의 자료에 따르면, 매매를 통하여투자 비용을 회수할 수 있는 정도를 다음과 같이 분석하고 있습니다.

페인트 칠 200%이상, 욕실 1개 추가 96%, 벽난로 추가 94%, 소규모 부엌개조 79%, 대규모 부엌개조 70%, 화장실 개조 69%, 스카이라이트 추가 68%, 지붕교체 61%, 데크 60%, 창문과 문 교체55%, 하드우드 시공 54%, 지하실 마감 52%, Furnace & A/C 교체 50%, 조경 49%, 등 입니다.

이러한 회수율은 정확한 기간을 언급하고 있지 않지만 아마도 매우 짧은 기간을 기준으로 한 것으로 보입니다. 위의 분석자료를 현실적으로 적용해 볼 때, 주택을 한 달 또는 두 달 안에 리스팅 하고자 하는 단기적 목적에서 보면  가능한 집 수리 항목은 매우 재한적입니다. 위의 내용들 중 고른 다면 아마도 페인트칠 정도가 거의 유일하게 가능한 작업이 될 것 입니다. 비용 대비 회수율이 200% 정도인 페이트 칠은 실제로 단기간에 준비해도 그 효과는 매우 큰 부분 입니다.

위에 항목에는 나와있지 않지만 단기간에 할 수 있는 집 수리 로는, 깨어진 타일 교체, 전등 교체, 문짝이나 창문 수리, 낡은 부엌 가전제품 교체, Drive way 수평작업, 정원 정리 등 입니다. 집을 둘러보면서 바이어의 예상 동선에 따라 눈에 잘 띄는 문제가 있는 부분들을 교체 또는 보수하여 바이어들에게 최대한 좋은 인상을 심어줄 수 있도록 해야 합니다.

위에서 나열된 나머지 항목들은 주로 장기적으로 개선(Update)해 나간다면 좋은 투자가 될 수 있는 것들 입니다. 할 수 있다면 투자하고 본인들이 누린 후, 더 좋은 가격을 받고 파는 것이 현명한 선택 입니다.

오래된 주택들의 경우, 위에서 나열된 항목들 중 특히 관심을 가져야 할 것들은 다음과 같습니다.

창문교체(약 2-3만불), 부엌 레노베이션 (돌탑 만 교체: 약 5-6천불, 전체 교체:2-3만불), 화장실 레노베이션(약 5천-1만불), 1층 마루마감(약 1만불), Furnace & A/C 교체(약 5-8천불) 등 입니다. 이 외에도 지하실 마감( 2.5-3.5만불), 지붕 교체(6-9천불) 등 또한 주택 매매시 매우 중요한 변수가 됩니다. 하지만 이 모든 것들이 하나도 되어 있지 않고 1-2년 내에 집을 팔고자 한다면 위에서 언급한 것들 중 지붕교체를 제외한 나머지 항목에 대한 투자는 고려하지 않는 것이 더 나은 선택 일 것 입니다. 투자금액을 단기간에 모두 회수하기 어렵기 때문입니다. 반면 이러한 주택을 오랫동안 보유하면서 필요한 레노베이션들을 꾸준히 진행한 주택들은 보유기간 만큼 주택가치도 오르게되고 상대적으로 훨씬 더 좋은 가격에 팔릴 수 있어서 장기적으로 훌륭한 수익을 기대할 수 있습니다.

한국의 경우 같은 단지 같은 평수의 아파트들은 가격이 비슷하게 유지되며 거래가 되지만 이곳 에서는 같은 동네 비슷한 크기의 집 이라도 각각의 상태에 따라 그 가격들이 크게 다른 것이 일반적 입니다. 따라서, 소유한 주택을 장기적인 계획으로 꾸준히 업데이트 해 나가는 것은 매우 현명한 투자 입니다. (다음에 계속)