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주택을 파는 절차 와 고려 사항들(2)

  1. 자금계획

보통 주택을 파는 분들은 다시 다른 주택을 사는 경우가 많습니다. 자녀들이 출가하여 집을 작은 집으로 옮겨야 하든지 반대로 집을 키워가는 경우, 또는 타 지역으로 이사를 가는 경우가 대부분 입니다. 따라서 다음 주택 매입을 위한 자금 계획은 당연히 가장 중요한 일 중 하나입니다. 집을 파는데 드는 비용과 새로 살 집에 들어갈 금액과 비용을 미리 산정해 두어야 합니다.

집을 다른 집으로 옮길 때 그 집을 살 만한 여유돈이 있는 경우라면 마음에 드는 집을 먼저 사고 소유한 주택을 매각하는 것이 가장 이상적일 겁니다. 하지만 많은 경우 소유한 주택을 팔아서 그 자금으로 새로운 주택을 마련하는 경우가 훨씬 더 많습니다. 이러한 경우 은행은 소유한 주택이 거래가 성사된 계약서 없이 새로운 주택의 모기지를 승인해 주지 않기 때문에 어쩔수없이 소유 주택을 먼저 거래한 후 크로징 이전 이사갈 새 주택을 구입해야 합니다. 이 때 새로 매입하는 주택의 크로징 날짜와 매도하기로 한 기존 주택의 크로징 날짜가 다른 경우라도 은행은 대부분 ‘브리지 론’을 설정하여 모기지를 허가해 줍니다.

또 다른 방법은 소유한 주택의 모기지가 많이 갚아지고 주택 가격도 올라서 이 주택을 담보로 Line of Credit을 설정하여 그 자금으로 새로 매입하고자 하는 주택에 Down payment를 할 수 있다면 기존 주택이 팔리기 전이라도 마음에 드는 새로운 주택을 미리 사거나 빌더를 통해 지을 수 있습니다.

  1. 부동산 중개인 선정

집을 팔기 위한 방법으로는 부동산중개회사와 계약(Listing Agreement)을 맺고 가장 보편적인 수단인MLS(Multiple Listing Service)에 매물을 등재하여 거래가 이루어 지면 바이어측 에니전트와 셀러로부터 받는 중개 수수료를 나누는 방식이 있습니다. 하지만 정부가 이 MLS가 중개인들이 독점적으로 유지하는 특혜로 판단하여 몇 년전부터 개인이 직접 매물을 내놓는 경우에도 MLS에 등재할 수 있도록 하였습니다. 다만 MLS 등재권한은 여전히 중개인회사를 통해서만 이루어 지도록하였습니다. 이렇게 MLS등재를 해주며 개인 간 거래를 간접적으로 도와주는 대표적인 업체가 Comfree 입니다.

집을 팔 때 집주인 입장에서는 매우 큰 비용인 중개수수료를 줄일 수 있는 Comfree나 크게 할인된 수수료를 제시하는 중개인회사를 통해 집을 팔고싶은 것은 너무나 당연한 생각입니다. 하지만 시장에서의 중개인들의 역할과 중개인들 서로간의 관계성 그리고 개인거래를 선호하는 셀러들의 높은 가격민감도 등을 고려해 보면 왜 아직도 시장의 90%이상이 일반적인 Full-Service 중개인들을 통해 주택이 거래되는지 이해할 수 있습니다. 성공적인 주택매매의 접근 방법은 내 집을 파는데 얼마의 수수료를 절약할 수 있는가? 보다는 내 집을 어떻게 하면 제값 또는 그 이상의 가격에 거래를 할 수 있는가?에 맞추어져야한다고 생각합니다. 많은 분들이 어떤 중개인을 통해 거래하든 결국 자신의 집은 시장가격에 맞게 팔릴 수 있을 거라 생각합니다. 물론 그럴 수도 있습니다. 하지만 모든 제화와 용역을 팔고자 할 때 시장 분석,판매 전략 그리고 Action plan들이 필요하듯이 주택거래 역시 이러한 분석, 전략, 계획 들이 잘 준비되어여  판매자에게 최대의 이익이 돌아갈 수 있습니다. 이것이 시장에서 에이전트에게 비싼 수수료를 주고 얻을 수 있는  서비스가 되어야 합니다. (다음에 계속)