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장착물(Fixtures) 과 가재도구(Chattels)

부동산을 거래 할 때, 계약서 상에 거래에 포함되는 가재도구(Chattels) 와 포함하지 않는 건물 또는 토지에 장창물(Chattels)을 명시하게 됩니다. 그런데 이 장창물과 가재도구의 구분이 명확하지 않아 법적인 문제가 발생 할 경우가 있습니다. 흔히 이 두 가지를 구분 할 때, ‘토지와 건물을 뒤짚었다’고 가정 할 때 토지와 건물에 붙어있는 것은 Fixtures이고 떨어지는 것은 Chattels라고 이야기 합니다. 이 비유는 상당부분 맞게 표현 되었지만 100% 맞는 답은 아닙니다. 부동산 거래에서 누구나 인정하는 대표적인 Chattels는 가전제품들 입니다. ‘집을 뒤짚었을 때’를 가정할 때 붙어 있을 수 있는 것들 중 Chattels로 봐야하는 것들의 흔한 예는, Window coverings과 부엌 싱크 밑에 장착된 Garburator(음식물 분쇄기), 그리고 벽걸이 TV 등 입니다. 마당에 설치된 Deck는 Fixtures에 해당하지만 이 Deck옆에 설치된 Hot Tub는 Chattel에 해당합니다.

부동산 거래에서는 계약서 상에 “Chattels included”라는 항목에 포함시키지 않은 Chattels는 Seller가 모두 가지고 나가는 것으로 간주 합니다. 반면에 “Fixtures excluded”라는 항목에 명시되지 않은 장창물은 모두 토지와 건물에 남아있어야 합니다.

2003년 온타리오 법정에서 이와 관련된 흥미로운 사례가 있었습니다. Seller가 Closing이전에 “Chattels Included”에 포함된 가전 제품들을 헌것으로 교체하였고, Buyer는 다행이 홈인스펙션 중에 이전 가전제품들을 사진으로 찍어두었습니다. 그리고 Closing 하고 보니 사우나시스템이 고장난 상태였습니다. 이 사건에서 법원은 Seller에게 가전제품을 교체해 줄 것과 사우나 시스템 수리 명령을 내렸고 이와는 별도로 Buyer를 속이려한 Seller의 악의에 대해 처벌적 손해배상(Punitive damage) $10,000을 부과하였습니다.

이 사례에서 보듯이 Buyer는 거래에 포함시킬 가재도구는 사진이나 동영상으로 증거를 확보해 두는 것이 안전하며, Closing 몇일 전에 final walk-thru를 통해 이 Chattels 과 Fixtures의 이상 유무를 확인해야 합니다. 만일 Seller가 Closing 당일 이사를 나간다면 Closing이된 상태라 하더라도 당일 이들을 점검해 봐야 합니다. 법적으로 Seller는 Closing 날 까지 모든 시스템이 고장없이 작동하도록 보장해야하기 때문입니다.

요즈음 한국분들이 정수기를 설치해 사용하는 경우가 종종있습니다. 이 정수기는 Chattels에 포함되는 것인데 Buyer가 요구하지 않아 Seller가 정수기를 떼어 갔습니다. 문제는 이 정수기 텦이 설치되었던 부분의 구멍입니다. 이러한 구멍은 Soap dispenser와 같은 액세서리를 설치해 주든지 이를 막는 Cap을 사용하여 싱크사용에 지장이 없도로 해주어야 합니다. 만일 앞으로 정수기를 설치할 계획이라면 주택을 팔 경우 이 부분을 어떻게 해결할 것인지도 고려하여 구멍을 만들어야 합니다. 특히 가격이 비싼 대리석 탑이 설치된 경우라면 이 부분을 더욱 신중히 고려해야 합니다.