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새로운 콘도미니엄을 분양 받을 때 고려할 사항

콘도미니엄이라고 하면 많은 분들이 아파트 같은 고층형태의 주거용 건물을 떠올립니다. 하지만 법적인 용어로 콘도미니엄이란 고층 아파트이든 타운하우스 이든 혹은 주택이든 간에  단지(Complex)안에 일정 부분을 주택 소유주들이 공유하는 형태를 의미합니다. 이런 형태의 주택들은 Condo Fee라는 비용을 콘도 관리회사에 매달 지불하게 됩니다.

고층 아파트나 타운하우스형 콘도는 일반적으로 Condo Fee안에 단지내 도로 와 Driveway의 제설 작업, 잔듸과리, 집보험, 지붕과 창과 같은 외관 과리 비용을 포함하고 있습니다. 반면에 집이 서로 떨어져 있는 Detached 콘도는 Condo Fee 안에 단지내 도로와 공동 소유지역의 잔듸 만을 관리하는 비용이 포함되는 것이 일반적 입니다. 즉 집보험과 개별 Unit의 제설작업이나 잔디 관리는 물론 주택의 모든 수리, 보수에 대한 책임이 집주인에게 있는 형태입니다. 일반 단독주택과 거의 같고 단지 안에 도로만 시가 관리하지 않고 거주민들이 공동관리한다고 보시면 됩니다. 물론 이런 형태의 콘도미니엄은 Condo Fee가 훨씬 저렴합니다.

이번 컬럼에서 설명드릴 새로운 콘도 분양에 관한 설명은 앞서 언급한 아파트나 타운하우스 형태의 콘도미니엄에 관한 설명입니다. 이런 형태의 콘도는 기존 콘도를 매입 할 때와 새로운 콘도를 분양 받을 때 몇 가지 차이가 있습니다.

1) Cooling-Off Period : 기존 주택 이나 콘도는 계약이 성사되면 계약을 해지하기가 매우 어렵습니다. 어느 한쪽이 계약을 해지할 것을 요구한다면 당연히 충분한 위약금을 지불해야 하지만 이것 또한 상대측에서 동의하지 않는다면 법적 책임을 져야 합니다. 하지만 새로운 콘도를 분양 받은 경우에는 온타리오 법에 따라 계약이 성사된 후 10일 안에는 위약금없이 계약을 파기 할수 있습니다. 이 10일간의 숙려기간을 Cooling-Off Period라고 합니다.

2) Occupancy fees: 일반 단독 주택은 새집을 분양받게되면 Closing Date를 기점으로 등기가 집주인에게로 넘어가게 됩니다. 하지만, 콘도미니엄의 경우는 꼭 그렇지는 않습니다. 콘도를 개발하여 분양 할 때는 분양업체가 일정 부분의 땅과 Unit들을 하나의 Condominium으로 개발 당시 등제하였다가 분양이 거의 이루어진 시점에 각 Unit를 각 소유주에게 등기할 수 있도록 합니다. 이때 아직 팔리지 않은 분양분은 보통 Builder명의로 등기됩니다. 만일 이렇게 등기가 소유주들에게 넘어간 상태에서 콘도를 분양 받게되면 이 콘도는 일반 단독주택과 같이 등기가 매입자에게 바로 등제됩니다. 하지만 아직 소유주들에게 등기가 넘어가기 이전인 상태에서 입주일을 맞게되면 이 Unit는 매입자 명의로 등기될 수 없습니다. 이런 경우 보통 빌더들은 매입자에게 Occupancy fees란 비용을 매월 받게됩니다. Occupancy fee안에는 매월 이자비용(거래가격에서 Down payment금액을 뺀 나머지 잔금에 대한 이자), 재산세, Condo fee를 포함하게됩니다. 이 이자비용이 발생하는 이유는 바이어가 자신의 명의로 등기를 받지 않은 상태임으로 모기지를 받을 수 없기 때문(모기지는 소유주 명의로 된 부동산을 담보로 하기 때문) 에 모기지 받을 금액 만큼 이자분만 우선 빌더에게 지불하게 되는 것 입니다. 보통은 이미 이전에 은행으로 부터 모기지를 받기로 사전 승인(Pre-Approval)을 받아 놓는데 이 금액은 실제로 등기가 넘어오는 시점에 은행이 변호사에게 전달합니다. 또한 등기가 바이어에게 넘어오지 않은 상태임으로 재산세나Condo Fee모두 빌더가 지불 책임이 있음으로 빌더는 이 비용을 바이어에게 청구하게 되는 것입니다.

3)한달치 Condo fee 더 부담: 등기가 넘어오는 시점에 변호사는 매입자를 불러 모기지 서류와 등기에 필요한 서류에 서명을 받습니다. 이때 변호사는 한 달치 Condo Fee를 추가로 매입자로 부터 받아서 콘도회사에 전달하게 됩니다. 이것은 콘도 예치금(Reserve fund)로 입금이 되는데 이 돈은 돌려받을 수 있는 Deposit이 아닙니다. 첫 콘도 분양받은 사람들이 각각 한달치 Condo Fee를 더 지불하여 콘도관리를 원할하게 하기위한 일종의 Seed money를 만드는 것입니다.