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상업용 부동산 임대에 관한 상식(2)

지난 컬럼에 이어 이번에도 사업용 건물 임대에 관련된 세부 조항들에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
4. 보험 (Insurance)
상업용 건물과 관련된 보험에서는, Landlord 와 Tenant가 서로 다른 내용의 책임을 가지게 됩니다.
우선 Landlord가 가입하는 보험의 내용을 간략하게 정리하면 다음과 같습니다.
– 건물과 그 건물을 구성하고 있는 개선(Improvements) 사항( Tenant의 비용으로 개선된 사항은 제외)에 관련된 모든 위험 과 손실
– 공용 사용 공간에서 발생하는 모든 손실과 사고에 대한 책임보험 (Third party liabilities on common area)
– 임대 소득 손실에 대한 위험
반면에 Tenant가 보험상 가지게 되는 책임은,
– 임대한 Unit 내부의 재고, 장비, 가구, 부착물의 도난이나 손실에 대한 위험
– Tenant의 비용으로 이루어진 Unit 내부 개선 공사에 대한 손실
– 임대 공간 내부에서 발생하는 사고에 대한 책임보험 (Public liabilities on the leased unit)
실제로 계약서 상에는 위의 내용보다 훨씬 더 구체적인 내용의 문구들이 포함됩니다.
앞에서 언급했던 Landlord가 Additional Rent(CAM/TAX/INSURANCE) 란 항목으로 그 비용을 Tenant들에게 전가하는 경우의 보험(Insurance)은 Landlord가 책임을 가지는 보험에 대한 비용을 말하는 것입니다. 따라서 Tenant는 이 보험과는 별도로 Tenant가 지게 될 책임에 대한 보험을 들어두어야 합니다.
5. 광고 및 판촉 (Advertising/ Promotion)
보통 이와 관련된 계약서 상의 조항은 ‘Merchant’s Association 또는 ‘ Promotion Fund’란 명칭으로 분류되어 있습니다. 일반적으로 쇼핑 몰에서 주로 사용되는 조항으로, Landlord와 Tenant들이 함께 판촉 자금 운영위원회를 구성하여 그 자금 규모와 분담 배분, 사용 방법 등을 논의 합니다. 일반적으로 Landlord가 그 자금의 25-30%정도를 부담하게 되며, 각 Tenant들은 임대 계약서 상에 Square Foot(sf)당 몇 달러( 예, $0.50/SF)로 비용을 분담합니다.
6. 재 임대 (Subletting and Assignment)
Tenant가 임대 공간을 다른 Tenant에게 전 공간을 재 임대(Assignment)하거나 또는 일부를 재 임대(Sublet)하고자 할 때에는, Landlord에게 반드시 사전 승인을 받게 되어 있는 조항입니다. 실제로, 이 조항은 랜트비가 상승하는 시기에 Landlord에게는 기존 Tenant와 임대 계약을 파기하고(Landlord의 선택으로 재 임대 보다는 이 방법을 사용할 권한을 가짐) 새로운 Tenant와 계약을 체결하여 더 높은 임대료를 받을 수 있음으로, Landlord에게 오히려 유리한 조항이 될 수 있으며, 이 조항과 관련하여 Tenant가 얻을 수 있는 이익은 매우 재한적입니다.