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상업용 부동산 임대에 관한 상식(1)

상업용 건물의 임대(Commercial Lease)에는 주거용(Residential) 임대에 비해 훨씬 복잡한 조항들(Clauses)이 있으며, 주거용 임대료(Rent)에는 부과되지 않는 GST가 부과 됩니다.
1. Rent(임대료)
임대료는 Base(또는 Minimum) Rent, Additional Rent, Percentage Rent로 세분화 되어 있습니다. 규모가 작은 상업용 건물의 경우, 다른 비용 없이 모든 비용을 하나로 포괄하여 임대료를 부과하는 경우가 있는데, 이를 Gross Rent라 부릅니다. 하지만, 대부분의 상업용 건물 임대의 경우, 관리 및 보수비용(Maintenance & Repair), 재산세(Property Tax), 보헙료(Insurance)등 과 같은 건물 유지 관리에 들어가는 비용 전부 또는 일부를 Additional Rent란 항목으로 건물 Tenant들에게 부과합니다.
Percentage Rent란, 대형 Shopping Mall의 경우 흔히 있는 조항으로, Tenant의 매출이 상호 동의한 일정액이 초과할 경우 초과 매출액에 대해 일정 퍼센트(%)를 적용하여 임대료를 추가로 지불하는 조항입니다. 이것은 각 비즈니스 별로 다르게 적용되는 것이 일반적이며, Tenant의 매출에 Shopping Mall이 일정부분 기여했다는 인식에서 고안된 것으로  보입니다.
2. Use of Premises (임대 공간의 사용)
이 조항에서는, Tenant가 계약서에 명시된 비즈니스 항목 외에는 다른 용도로 임대 공간을 사용하지 않겠다고 약속하는 것입니다. 계약서에 비즈니스의 특성을 명시할 때, 보통은 매우 구체적으로 명시(예, shoe store, hardware store, supermarket, Chinese restaurant, 등) 하게 되는데, shopping mall의 대표 격인 Anchor tenant들(예, Sears, Zellers, Canadian Tires, Bay, A&P, Lablaw등)은 매우 광범위한 사용 범위를 요구하게 됩니다.
이 조항의 목적은 shopping mall의 상점 구성을 보다 효율적으로 운영하고자 하는 것입니다. 이를 위하여 이 조항과 함께, 사용제한(Restricted Uses)조항을 계약서에 삽입하는 경우가 일반적입니다.
3. Exclusive Rights (독점권)
어떤 Tenant들은 임대계약을 할 때, 자신들이 하는 비즈니스의 독점적 사용을 요구하는 경우가 있습니다. 물론 Tenant의 입장에서는 자신의 매출을 보호 할 수 있는 항목임으로 계약 당시 독점권을 확보하게 되면 매우 좋은 조건이 됩니다. 하지만, Landlord입장에서는 독점권을 허용하는 것을 꺼리게 됩니다. 특히 백화점과 같은 major tenant들에게는 더욱 그렇습니다. 독점권 부여와 관련해서는 Competition Act에 위배되는 사항이 없는지도 점검해 보아야 합니다.
(다음 호에 계속)