캐나다에서 부동산을 거래할 때는 대부부의 경우 중개인을 통해 매매가 이루어 집니다. 살면서 대부분 몇번씩은 경험하지만 중개인과의 대리인 관계의 성립과 상호간 법적의무는 물론 관계해지에 대한 지식은 정확히 모르고있는 분들이 대부분 입니다.
관계성립(Creation)
캐나다 Common Law는 꼭 서면상으로 계약을 체결하는 것 만을 대리인 관계의 성립으로 보지 않습니다. 법적으로 설명하면 복잡하지만 간단하게 정리하면 대리인과 의뢰인의 상호간의 법적 구속력에 따라 Client 와 Customer관계로 구분할 수 있습니다. 흔희 말하는 Seller의 Listing 계약이나 Buyer의 Buyer Agency Agreement에 부동산 중개인과 의뢰인이 서로 서명을 하면 가장 확실하고 법적 구속력이 강한 대리인 관계(Client)가 성립이 됩니다. 반면 상호간의 구속력이 거의 없는 대리인 관계(Customer)가 있습니다. 예를들자면 Buyer의 경우 Buyer Customer Service Agreement에 서명을 하거나 또는 하지 않고도 중개인과 매물들을 Showing하고 다니는 경우 입니다. Seller의 경우 Seller Customer Service Agreement에 동의하고 정식 리스팅계약을 하지않고 에이전트가 자신의 집을 매입 할만한 Buyer를 대리고와서 거래를 성사시켜주면 상호간 미리 동의한 액수의 거래수수료를 지불하겠다고 약속하는 경우입니다. 흔히 Comfree와 같은 개인이 직접 내놓은 매물을 부동산 중개인들이 거래해주는 경우가 이에 해당합니다.
대리인의 의무(Duties)
Listing Agreement나 Buyer Agency Agreement에 의뢰인과 부동산중개인이 서로 서명하게되면 부동산중개인은 다음과 같은 법적 피수탁자(Fiduciary) 의무사항을 지켜야 합니다.
– 모든 정보 공개의무(Disclosure): 중개인이 의뢰인의 거래대상 부동산과 관련된 모든 정보를 숨김없이 공개해야한다.
– 자질과 능력(Competence)을 갖추어야 할 의무: 부동산 중개인의 일을 수행 할 수 있는 업계 평균 또는 그 이상의 능력을 갖추어야 한다.
– 복족(Obedience): 중개인은 의뢰인의 요구가 법적(Lawful)으로 나 일반적으로 받아들일 수 있는(Reasonable) 것들일 경우 중개인의 생각과 다르더라도 의뢰인의 제안을 수용해야 한다.
– 의뢰인의 재산을 책임있게 다룰 의무( Accounting)
– 비밀보장(Confidentiality): 중개인은 의뢰인에게 해가 될 내용의 정보를 공개하지 않는다.(예를들면, ‘Seller가 이혼을 해서 반드시 집을 팔아야한다’는 내용을 다른 에이전트나 Buyer에게 알리는 경우) 다만 이것이 첫번째 의무사항인 부동산과 관련된 모든 정보 공개의무와 상치될 경우 첫번째 의무가 우선된다.(예를들면, 리스팅 에이전트가 해당 부동산에 대해 알고 있는 결정적 결함이 있거나, 있었다면 이것이 의뢰인, Seller의 이익에 방해가 된다할지라도 공개해야한다.)
– 충성(Layalty): 중개인은 법에 저촉되지않는 한 다른 어떤 것 보다 의뢰인의 이익에 최우선 해야한다.
대리인 계약 취소(Termination)
대리인 계약은 상호간에 동의가 이루어지면 계약기간 중 언제라도 취소가 가능합니다. 다만 계약취소로 발생한 상대방의 어떤 손해에 대한 책임이 남아있다면 이에 대한 보상책임은 져야합니다. (예를들어, 리스팅계약(보통 3개월) 이전에 계약해지를 중개인에게 요구했다면, 중개인이 리스팅을 준비하며 들어간 중개인의 비용에 대해 청구할 경우 이에대한 배상책임이 발생할 수 있습니다.)