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부동산 거래 관련 민사 소송 사례 1

(The civil lawsuits case-Krawchuk V. Scherback, 2011)

부동산 거래가 항상 순조롭게 진행되는 것은 아닙니다. 최악의 경우 적어도 1-2년 후에 판결이 나오는 부동산 거래 관련 민사 소송은 거래 당사자들에게도 오랫동안  적지 않은 스트레스를 줍니다. 그러므로 이러한 사례들을 알아두면 주택 거래시 같은 오류를 피할 수 있을 것 입니다. 이러한 이유로 지난 2011년에 있어던 부동산 거래 관련 민사 소송 사례를 하나 소개하겠습니다.

Buyer, Ms. Krawchuk은 Seller인 Ms. Scherbak의 집을 리스팅한 Ms. Weddell 중개인을 통해 집을 구입하였습니다. 집을 구입한 이후 Buyer는 집의 침하(settling)문제와 배관(Plumbing)문제를 알게되었고 이를 수리하는 비용으로 $110,000이 초과하는 것으로 견적이 나왔습니다. 이로인해 Buyer는Seller와 중개인 모두를 상대로 소송을 제기하였습니다. 그 중계인은 법적으로 양측 모두를 위해 일하는Multiple representation으로 일한 상태였습니다. Seller는 ‘Seller Property Information Statement(Seller가 아는 자신의 주택에 관한 정보 보고서,SPIS)’를 작성하였지만 이것은 사실과 다르게 작성되었습니다.

재판에서 판사는 Seller의 거짓 진술에 책임을 물어 배상을 요구하였지만 부동산 중개인에 대한 책임은 기각하였습니다. 하지만 항소심 재판에서는 다른 판결이 나왔습니다. 중개인에게 50%의 배상 책임을 요구하였습니다. 이때 판사가 중개인에게 책임을 물은 근거가 된 것은 부동산 협회 윤리 강령(RECO, Code of Ethics) 제 7번과 11번 조항 이었습니다. 그 내용은 다음과 같습니다.

Rule 7: “부동산 중개인은 다른 전문가의 조언이 필요하다고 판단되는 경우에는 거래 당사자들에게 적합한 전문가의 조언을 구할 것을 권고해야 한다.” (A Licensee shall encourage the Parties to a Transaction to seek appropriate outside professional advice when appropriate.)

Rule 11: “중개인은 해당 부동산과 거래에 관련된 사실들에 대해 거짓진술관련 사실 은패오류 등을 방지할 의무를 수행하기 위해관련 정보에 대해 중개인의 일반적인 능력으로 알수 있는 것들에 대해서 사실을 확인 해야한다.” (requirement to “discover and verify the pertinent facts relating to the Property and Transaction relevant to the Licensee’s client that a reasonably prudent Licensee would discover in order to fulfill the obligation to avoid error, misrepresentation or concealment of pertinent facts”.)

위 조항에 근거하여 중개인 Ms. Weddell의 잘못을 정리하면 다음과 같습니다.

조항 7번 위반: 이 상황에서 중개인은 Buyer에게 전문가, Home Inspector의 조언을 권유했어야 합니다. 보통의 경우 주택에 대한 지식이 있는 중개인이라면 주택 건물의 침하나 심각한 배관의 문제의 경우는 쉽게 육안으로 분별이 됨으로, Buyer에게 전문 home inspector의 조언을 오파를 쓰기 전이나 아니면 오파에 Condition으로 남겨서 받게 했어야 한다는 것입니다.

조항 11번 위반: 주택거래시 요즘은 SPIS(Seller Property Information Statement)는 잘 사용하지 않습니다. 하지만 이 Buyer처럼 자신의 중개인 없이 리스팅 중개인에게 직접 Buyer agent 계약을 체결하여 거래를 하는 경우 중개인은 나름 객관적 위치에서 일하기 위해 Seller에게 SPIS를 작성할 것을 권유합니다. 그런데 이 사례와 같이 SPIS가 사실을 숨기거나 거짓 진술이 된 것을 중개인이 알고 묵인하였다면 조항 11번을 위반한 것이 됩니다.

항소 재판의 판결문에서 중개인에 대한 내용은 아래와 같습니다.

“집의 관리 상태가 어떠하든 이 주택의 경우 분명한 결함이 있었음으로 중개인 Ms. Weddell은 자신 스스로 이 문제에 대해 사전에 확인을 하든지 아니면 Buyer인 Ms. Krawchuk에게 오파를 제출하기 전에Inspection을 하든지 아니면 오파에 ‘만족할 만한 home inspection’을 조건으로 기입 할 것을 강하게 권했어야 한다. 이 중 어는 것도 하지 않은 것은 중개인의 분명한 실수로 인정됨.”