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매매계약이 성사된 후 CLOSING DATE 이전에 주택에 문제가 생길 때

대부분의 부동산중개인들은 매매계약서에 홈인스펙션이나 파이넌싱 조건 외에도 ‘Closing date 이전에 주택을 한번 더 볼 수 있다.(Buyers have a right to view / inspect the property one further time before closing)’는 조항을 집어넣습니다. 모든 조건이 해지된 이후에 잔금이 치러지는 날짜 사이에 주택에 어떤 손상이 없는지를 점검하기 위해서 입니다. 이 항목에서 비록 ‘inspect’라는 단어를 사용했다하더라도 이것은 Home inspection 때 수준의 inspection을 의미하는 것은 아닙니다. 주택에 중요한 손상이 없는지 점검해 보는 것을 의미합니다. 비록 이러한 문구를 계약서에 명시하지 않았다 하더라도 여러가지 이유로 바이어가 집을 더 볼 수 있도록 Seller는 동의해 주는 것이 일반적인 관례입니다.

하지만, 이 문구가 입력되지 않은 상태에서 Seller가 Closing Date이전에 바이어의 주택 점검 요청을 거절한다면 어떻게 될까요? 실제로 이러한 사례가 지난 7월 토론토에서 발생하였습니다. 지난 7월 10일 토론토 Royal York RD 와 Bloor St. 지역에 큰 폭우로 인해 전기가 끊기고 이 지역에 홍수 피해가 발생하였습니다. 이 인근에 여러 주택이 지하실에 물이 차는 피해가 보고되었고, 이 지역에 주택을 매매 계약한 바이어는 Closing date 이전에 이 주택이 침수피해가 없는지 점검해 보기위해 중개인을 통해 주택을 한번더 점검해 볼 수 있도록 요청하였습니다. 그런데 Seller는 계약서 상에 ‘집을 한번더 볼 수 있다.’는 조항이 없다는 이유로 이 요청을 거절하였습니다.

이 사례는 GTA지역에 두가지 중요한 법적 문제를 야기하게 되었습니다. 첫번째는 바이어가 Closing 이전에 홍수피해가 의심된다는 이유로 매매계약 이행을 거부할 수 있는가? 의 문제이고, 둘째는 Seller는 매매계약서 상에 추가적인 주택 방문이나 inspection 조항이 없다는 이유로 바이어의 주택 방문 요청을 거절할 수 있는가?의 문제입니다. 그리고 마약 추가 방문 조항이 있어서 바이어가 집을 점검한 결과 홍수 피해가 발생한 것을 확인하였다면 홍수피해를 이유로 바이어는 딜을 깰 수 있는지?에 대한 질문도 나올 수 있습니다.

온타리오 주에서 중개인들이 사용하는 매매계약서 표준 양식에는 “바이어는 별도의 서면상의 동의가 없을 경우 오퍼에 서명할 당시의 주택 상태로 Closing date 때 주택을 인수한다. 그리고 Seller는 오퍼 날짜와 Closing date 사이에 발생하는 어떠한 damage에도 책임을 진다.” 고 되어있고, 추가로 “만약 이 주택이 Closing date 이전에 심각한 damage가 발생했다면, 바이어는 이 딜을 취소할 수 있고 또한 집주인이 가지고 있는 주택보험의 약관에 따라 이를 승계하여 딜을 마무리 할 수 도 있는 권한을 가지고 있다.”고 되어있습니다. 하지만 이 문구를 가지고도 홍수피해로 인한 주택매매를 취소 할 수 있는지에 대해서는 논란이 여전히 있습니다. 문구에 명시된 심각한(substantial) damage를 어떠한 수준까지 볼 것인가의 문제입니다. 홍수로 인한 GTA지역의 피해의 대부분은 하수도 역류(Sewage backup) 문제입니다. 만일 지하실이 마감되어 있지 않다면 그 피해는 크지 않을 수 있지만, 지하실이 마감된 경우라면 그 피해가 크게 달라집니다. 전문가들은 역류된 물이 지하실 벽 Drywall에 닿을 정도였다면 피해 규묘는 매우 심각하다고 합니다. Drywall이 물을 흡수하여 내부에 설치된 단열재까지 젖게되면 차후 곰팡이 문제가 발생하게 되고 이 곰팡이 제거 비용 만 몇 천불이 들 뿐아니라 지하실 제 시공 비용까지 추가로 계산해야 한다고 합니다. 이렇듯 상황이 누가보아도 명백히 심각한 경우라면 온타리오 표준 계약서 양식에 명시된 내용에 따라, 바이어는 딜을 깰수 있는 권한을 가집니다. 그리고 이 주택을 계속 매입하고자 한다면 현 집주인의 집보험을 이용하여 피해 보상을 청구하고 이를 승계하는 조건으로 딜을 마무리 할 수도 있습니다. 이 경우 바이어는 자신의 변호사에게 공사가 마무리 될 때 까지 Closing Date 이후에도 충분한 비용을 Seller측에 전달하지 않고 가지고 있도록(Hold back) 요청하여 이를 Seller가 동의하는 조건으로 딜을 마무리 할 수 있습니다.

다시 첫번째 문제로 돌아가서 ‘매매계약서 상에 추가 방문 조항이 없더라도 바이어는 closing date 이전에 주택을 점검할 권한이 있는가?’에 대해 알아보면, 1979년 Harkness vs. Cooney로 불리는 판례에 따르면 “바이어는 매매계약서 상에 추가 방문 조항이 없더라도 Closing date 이전에 집을 점검해 볼 권한이 있다.”고 되어있습니다. 하지만 이런 소모적인 공방을 피하기 위해서라도 매매계약서 상에 ‘바이어의 추가 방문 권한’ 조항을 꼭 기입하는 것이 바람직 합니다.