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매매계약서에 사용되는 조건 문구들(Mortgage)

부동산 매매계약서에 사용되는 조건들은 매우 다양합니다. 주택의 경우 대표적인 것들이, 은행 융자(Financing or Mortgage) 와 Home Inspection 입니다. Commercial의 경우 임대권 이전( Lease Assignment)이나 환경 검사( Environmental Phase 1 & 2) 등 훨씬 더 다양하고 복잡한 조건들이 많이 사용됩니다. 이번 칼람 부터는 이러한 계약서에서 사용되는 조건 문구들을 설명하겠습니다.

온타리오 부동산협회(OREA)에서는 각각의 상황에 사용 가능한 조건 문구들을 미리 표준화 하여 사용하고 있습니다. 그 문구들이 매우 다양하여서 각각의 상황에 따라 적절한 문구들을 사용해야 합니다. 모기지 관련하여서만도 무려 28가지의 표준화된 문구들이 만들어져 있습니다. 이중 우선 가장 일반적인 모기지 조항을 살펴 보겠습니다.

Arranging New Mortgage Satisfactory to Buyer

This Offer is conditional upon the Buyer arranging, at the Buyer’s own expense, a new First Charge/Mortgage satisfactory to the Buyer in the Buyer’s sole and absolute discretion. Unless the Buyer gives notice in writing delivered to the Seller personally or in accordance with any other provisions for the delivery of notice in this Agreement of Purchase and Sale or any Schedule thereto not later than p.m. on , that this condition is fulfilled, this Offer shall be null and void and the deposit shall be returned to the Buyer in full without deduction. This condition is included for the benefit of the Buyer and may be waived at the Buyer’s sole option by notice in writing to the Seller as aforesaid within the time period stated herein.

“이 오퍼는 바이어가 자신의 비용으로, 자신의 독자적 판단에 만족 할 만한 신규 1차 모기지를 설정하는 것을 조건으로 한다. 만일 바이어가 ‘이 조건이 수행되었다(Fulfilled).’ 는 내용을 서면으로 Seller에게 여기에서 정한 날짜 시간 안에, 개인적으로 또는 이 계약서 다른 문구에서 지정한 방법 데로 전달되지 않는 다면, 이 계약은 취소가 되며 계약금은 전액 차감없이 바이어게게 되돌려 준다. 이 조건은 바이어를 위하여 포함된 것으로 바이어는 이 조건을 위에서 정한 기간 안에 Seller에게 서면으로 의사를 저달함으로서 조건을 철회(Waiver) 할 수 있다.”

위 문구는 바이어에게 가장 유리한 형태의 모기지 조건 문항입니다. 그 이유는 바이어가 자신의 주관적인판단으로 모기지 조건을 만족하지 않는다고 판단 하면 이 계약을 파기 할 수 있기 때문입니다. 따러서 이러한 부분을 보완하여 이 조건 문구 안에 바이어가 받고자 하는 모기지의 내용(최소 융자 총액, 이자율, 월상환금, 융자 계약 기간)을 구체적으로 기입하는 형태의 문항이 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다.

This Offer is conditional upon the Buyer arranging, at the Buyer’s own expense, a new Charge/Mortgage for not less than ($ ), bearing interest at a rate of not more than % per annum, calculated semi-annually not in advance, repayable in blended monthly payments of about ($ ), including principal and interest, and to run for a term of not less than years from the date of completion of this transaction. Unless ….. 이하는 위 문구와 같음으로 생략.

위 두 문항에서 계약을 확정하기 위해 공통적으로 요구하는 것은 바이어의 서면 Notice입니다. 만일 지정한 기간 안에 바이어가 모기지를 성공적으로 설정하였다면 ‘Notice of Fulfillment’라는 양식을 통하여 자신이 조건을 해지하여 Seller측에 전달하면 계약은 확정됩니다. 만일 기간 안에 모기지를 설정하지 않았다 하여도 바이어가 판단하기에 모기지를 설정하는데 문제가 없다고 생각하면 이 조건을 철회 하여 계약을 확정할 수 있습니다. 이 때는 ‘Waiver’란 양식을 사용하게 됩니다. 하지만 전자의 경우라도 ‘Waiver’양식을 사용하여도 계약상 문제가 되지는 않습니다.