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매매계약서에 사용되는 조건 문구들(Condo-Status Certificate)

주택 거래시 콘도미니엄의 경우 일반 주택거래에는 없는 꼭 필요한 조건문구가 있습니다. 이것은 콘도미니엄과 관련된 서류를 바이어의 변호사가 검토해 보는 것으로, ‘Review of Status Certificate’라고 합니다. 모든 오퍼는 아무런 조건(Condition)을 달지 않고 진행될 수 있습니다. 흔히 ‘Cash-Offer’ 라고 하지요. 하지만, 콘도미니엄의 경우 이 조건(Review of Status Certificate)만은 제거해서는 안되는 것으로 봐야합니다. 그만큼 이 Status Certificate가 부동산 가치에 결정적인 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 확률적으로 이 조건으로 인해 딜이 깨지는 경우는 극히 드물지만 바이어에겐 매우 중요한 부분입니다.

변호사가 이 서류를 통해 점검하는 사항은 크게 다음과 같습니다.

–      Condo Fee가 현 주택 소유주에 의해 잘 지불되 왔는지? à 미납된 부분을 확인하지 않고 딜을 마무리 한다면 채납된 Condo Fee는 새로운 주인이 일단 지불 책임을 가지게 됩니다.

–      혹시 Condo Fee가 채납되어 해당 Unit의 소유권이 차압된 상태가 아닌지? à Condo Fee가 몇 달 간 계속 채납되면 콘도관리회사는 해당 Unit의 소유권에 차압을 걸게되기 때문에 바이어의 변호사는 이 사항을 꼭 확인해야 합니다.

–      Condo Fee가 다른 콘도미니엄 단지에 비해 과다하게 지출되는 것은 아닌지? à 콘도내에서 예상치 않은 큰 하자가 발생할 경우 콘도 소유주들은 총회를 통해 이를 향후 Condo Fee를 올려 충당 할 것인지, 아니면 각 Unit별로 각출하여 그 비용을 지불 할 것인지를 결정하게 됩니다. 만일 소유주들이 당장 목돈이 지불되는 것을 원하지 않아서 Condo Fee인상을 선택할 경우 다른 콘도단지에 비해 비 정상적으로 과다하게 Condo Fee가 비싸게 책정되는 경우가 있습니다. 이것은 향후 이 단지의 거래에 치명적인 결함이 될 수 있습니다.

–      콘도미니엄 관리회사가 보관하고 있는 예비금(Reserved Fund)은 충분한지? à 콘도관리회사는 Condo fee의 일부를 적립해 두어 향후 있을 큰 공사(지붕 교체, 창과 문 교체, 등)에 대비하게 되는데 이 적립금의 규모가 적절한지를 변호사는 검토하게됩니다.

이 외에도 콘도미니엄 규정(Condominium By-Laws)이나 소유구조 등 다른 세세한 사항을 바이어의 변호사가 검토하게 됩니다. 이를 조건으로 만든 문구가 아래와 같습니다.

Condition- Review of Condominium Documents

This offer is conditional upon the Buyer’s lawyer reviewing the Status Certificate and attachments and finding the Status Certificate and Attachments satisfactory in the Buyer’s Lawyer’s sole and absolute discretion. The (Buyer/Seller) agrees to request at the (Buyer’s/Seller’s) expense, the Status Certificate and attachments within days of acceptance of this Offer. Unless the buyer gives notice in writing to the Seller personally or in accordance with any other provisions for the delivery of notice in this Agreement of Purchase and Sale or any Schedule thereto not later than 5 p.m. on , that this condition is fulfilled, this Offer shall be null and void and the deposit shall be returned to the Buyer in full without deduction. This condition is included for the benefit of the Buyer and may be waived at the Buyer’s sole option by notice in writing to the Seller as aforesaid within the time period stated herein.

“이 오퍼는, 바이어 번호사가 Status Certificate를 포함한 콘도미니엄 관련 서류들을 검토하고 자신의 독자적인 판단으로 만족 하는 것을 조건으로 한다. 바이어(또는 Seller)는 자신의 비용으로 이 오퍼가 수락된 날로 부터 __일 안에 콘도 관리회사에 Status Certificate를 포함한 서류들을 요구한다. 만일 바이어가 ‘이 조건이 수행되었다(Fulfilled).’ 는 내용을 서면으로 Seller에게 여기에서 정한 날짜 시간 안에, 개인적으로 또는이 계약서 다른 문구에서 지정한 방법 데로 전달되지 않는 다면, 이 계약은 취소가 되며 계약금은 전액 차감없이 바이어게게 되돌려 준다. 이 조건은 바이어를 위하여 포함된 것으로 바이어는 이 조건을 위에서 정한 기간 안에 Seller에게 서면으로 의사를 저달함으로서 조건을 철회(Waiver) 할 수 있다.”

코도미니엄 관리회사는 이 서류가 요구된 날로 부터 보통 10일 안에 이를 발급하며 비용은 보통 $100입니다. 런던지역의 경우 바이어가 이 비용을 지불하는 것이 일반적입니다.