지난 칼럼에서 설명한 Deposit관련 조항 제일 하단에는 굵은 글씨로 Buyer가 잔금을 지불하는 것과 관련해서, 계약서에 첨부되는 Schedule A에 보다 구체적으로 명시된 데로 지급이 이루어질 것을 동의한다는 내용이 있습니다.
Buyer agrees to pay the balance as more particularly set out in Schedule A attached.
SCHEDULE(S) A……………………………………………………………..attached hereto form(s) part of this Agreement.
Schedule A는 계약서 거의 제일 끝 페이지에 첨부되는 서류로, 주로 Buyer가 구매 조건으로 Financing, Inspection등을 기입하는 곳입니다. 하지만, 이곳에 빠져서는 안 되는 것이 잔금지불 방법에 대한 명시입니다. 언젠가 어느 Agent로부터 Condition이 없는 Cash offer를 받은 적이 있습니다. 이 때 Schedule A를 공백상태로 제출하면서 조건이 없는 Cash offer임을 그 Agent가 강조하였습니다. 그 때, 저는 Schedule A에 ‘Buyer는 잔금 일에 계약금을 제외한 나머지 금액을 Bank draft or Certified cheque 로 지불한다.’는 내용을 적고 Agent에게 Buyer측 Initial을 받아오라고 한적이 있습니다. 상식적으로 생각하면 당연히 그렇게 할거라 생각하지만, 만일 위와 같이 구체적인 지불 방법을 문서에 명시하지 않은 상태에서 Buyer가 잔금일 날에 현금이 부족하여 자신의 자동차를 대금으로 받으라 요구하여도 그 자동차의 중고차 가격이 현금 부족분 이상의 가치라면, 그가 계약서 상의 법을 어겼다고 보기 힘들 것입니다.
- IRREVOCABILITY:This Offer shall be irrevocable by ………………. (Seller/Buyer) until ………………….. on
the ……………………………. day of ………………………………………… 20………, after which time, if not accepted, this
Offer shall be null and void and the deposit shall be returned to the Buyer in full without interest.
Irrevocability란, 단어의 의미대로 매매계약서에 Buyer 또는 Seller가 서명을 하고 상대방에게 제출한 계약사항에 대하여 명시된 시한까지는 변경, 취소 할 수 없다는 뜻입니다.
가령 Buyer가 계약서(오퍼)에 서명하고 Irrevocability 시한을 다음날 11시 까지 명시하였고 한다면, 이 시한 까지는 Buyer가 계약서의 내용이나 조건 등을 변경할 수 없습니다. 이 시간 내에 Seller가 Offer를 그대로 받아들이면(Accepted) 계약이 맺어지는 것이고, 이 시간이 지나면 이 오퍼는 자동적으로 무효가 됩니다. 이 때 계약금(Deposit)이 오퍼와 함께 제출되는 ‘Herewith’로 이미 Seller측에 전달되었다면, 계약금은 이자 없이 Buyer에게 돌려주어야 한다는 내용이 명시되어있습니다.
만일Seller가 Buyer에게 역 오퍼( Counter Offer )를 할 경우에도 Buyer측이 정한 시한 내에 해야 하며,이 때는 Irrevocability의 주체가 Seller로 변경 명시 되고 새로운 시한을 Seller가 결정 할 수 있습니다. 만일 Irrevocable 시한 안에 Buyer가 이 오퍼를 받아들이지 않고, 또한 역 오퍼 도 진행하지 않는 다면, 이 오퍼는 무효가 되며, 마찬가지로 계약금이 이미 Seller측에 전달된 경우(Herewith 조건)라면 이자 없이 Buyer측에 계약금을 전달해 주어야 합니다. 실제로는 거래가 성사될 지에 대한 불확실성 때문에, 대부분의 주택 계약은 계약금(Deposit) 전달을 오퍼가 받아들여진 후 24시간 안에 Seller측에 전달하는 ‘Upon accepted’조건을 사용하고 있습니다.