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계약서 세부 내용 설명 (2)

계약서 1면에 계약금과 관련하여 다음과 같은 문구가 나옵니다.

DEPOSIT: Buyer submits ………………………………………………………………………………………………………………………..

(Herewith/Upon Acceptance/as otherwise described in this Agreement)

………………………………………………………………………………………………….. Dollars (CDN$)…………………………………

by negotiable cheque payable to………………………………………………………………………………………….. “Deposit Holder”

to be held in trust pending completion or other termination of this Agreement and to be credited toward the Purchase Price on completion. For the purposes of this Agreement, “Upon Acceptance” shall mean that the Buyer is required to deliver the deposit to the Deposit Holder within 24 hours of the acceptance of this Agreement. The parties to this Agreement hereby acknowledge that, unless otherwise provided for in this Agreement, the Deposit Holder shall place the deposit in trust in the Deposit Holder’s non-interest bearing Real Estate Trust Account and no interest shall be earned, received or paid on the deposit.

윗 문장에서 첫 빈칸에는 계약금의 금액을 표시하게 되며, 계약금의 전달 시기와 관련하여서는, ‘Herewith’로 할 경우는 오파(Offer)가 Seller에게 전달됨과 동시에 계약금을 전달한다는 조건이며, ‘Upon Acceptance’로 할 경우는 오파 또는 역오파(Counter-offer)가 Seller또는 Buyer에 의해 받아들여진 후 24시간 안에 계약금을 Seller측 Agent에게 전달한다는 내용입니다. 런던에서는 일반적으로 Upon Acceptance 방식이 사용됩니다.

이와 관련하여 많은 Agent들은 48시간으로 이해하고 있는 경우가 많은데, 48시간이 필요한 경우는 일단 Listing 부동산 회사에 24시간 안에 Buyer로부터 전달된 계약금이 그 회사의 Trust account에 48시간 안에 입금되어야 한다는 법규와 혼동한 경우입니다.

‘Deposit Holder’란 계약금이 누구에게 전달되어야 하는지를 명시하는 것으로 일반적으로 Listing 을 한 부동산 회사가 ‘Payable to’의 대상이 됩니다. 위 조항 중간에는 ‘계약 조건에 별도로 명시하지 않았다며, 계약금은 이자가 발생하지 않는 부동산 회사 Trust account에 입금되었다가 거래 마감일에 매입가격에서 차감되며, 계약금에 대한 이자 지불은 없음을 거래 당사자 양쪽은 인식한다.’고 되어있습니다. 하지만, 최근 들어 은행들이 Trust account에 대해 이자를 지불하게 되면서, 위 조항과 배치되는 이자 지급 문제를 해결하기위해 별도의 첨부 서류를 만들게 되었는데, 이것이 계약서에 첨부되는 Schedule B, Trust account disclosure입니다. 보통 이 조항에는 Trust account에서 발생한 이자가 일정 금액(예,$50)을 넘지 않으면, 이자지급을 하지 않는다는 내용입니다.

만일 중개인 없이 Seller와 Buyer가 직접 거래를 하는 경우, 주의 할 점은 Deposit Holder’가 Seller로 되어 있다면, 계약 후 대출이나 Home inspection등에서 문제가 발생할 경우, Seller가 돈을 돌려주지 않게 되면 Buyer측의 잘못이 아니라 할 지라도 계약금 회수가 어려워 집니다. 따라서, 이 경우 Deposit holder를 Seller측 변호사의 Trust Account(예, 변호사 이름, In Trust)로 해 두는 것이 좋습니다. 일단 Trust account에 입금되면, 계약 완료 또는 파기와 그에 따른 거래 양측의 동의와 같은 분명한 사유 없이 자금이 인출될 수 없습니다. 만일 이를 어길 시에는 Trust account holder가 민사가 아닌  형사 처벌 대상이 됩니다.