- PLANNING ACT:This Agreement shall be effective to create an interest in the property only if Seller complies with the subdivision control provisions of the Planning Act by completion and Seller covenants to proceed diligently at his expense to obtain any necessary consent by completion.
이 내용을 해석하면 다음과 같습니다.
‘이 계약서는 매도자가 도시계획법(Planning Act)에 의해 정해진 그 지역의 사용을 제한하는 법적 조항들(Subdivision control provisions)을 잔금일 때 까지 지키며, 이를 지키기 위한 어떤 필요한 조치는 잔금일 내에 매도자 자신의 비용으로 성실히 수행할 것을 약속할 때만 이 계약서는 그 효력을 가진다.’
- DOCUMENT PREPARATION:The Transfer/Deed shall, save for the Land Transfer Tax Affidavit, be prepared in
registrable form at the expense of Seller, and any Charge/Mortgage to be given back by the Buyer to Seller at the
expense of the Buyer. If requested by Buyer, Seller covenants that the Transfer/Deed to be delivered on completion shall contain the statements contemplated by Section 50(22) of the Planning Act, R.S.O.1990.
‘재산세 납부확인서를 제외한 부동산 양도증서(Transfer/Deed)는 매도자의 비용으로 등기등록양식에 따라 준비되어져야 하며, 매도자가 매수자에게 개인 모기지를 준 경우는 매수자가 이에 따른 비용을 지불한다. 만약 매수자가 요구할 경우 매도자는 잔금일에 전달되는 부동산 양도증서에 도시계획법 50(22)조항에 명시된 내용을 포함할 것을 약속한다’.
- RESIDENCY:Buyer shall be credited towards the Purchase Price with the amount, if any, necessary for Buyer to pay to the Minister of National Revenue to satisfy Buyer’s liability in respect of tax payable by Seller under the non-residency provisions of the Income Tax Act by reason of this sale. Buyer shall not claim such credit if Seller delivers on completion the prescribed certificate or a statutory declaration that Seller is not then a non-resident of Canada.
이 조항은 매도자가 캐나다 비 거주자인 경우 매우 중요한 조항이 됩니다.
일단 비거주자의 부동산 거래에 따른 캐나다 조세법에 대해 간단히 정리해 보겠습니다. 여기에서 비거주자의 정의는 영주권자 혹은 시민권자가 아닌 사람을 뜻하는 것이 아닙니다. 즉 영주권자(혹은 시민권자)이든 아니든지 캐나다가 주 거주지가 아닌 사람들을 말하는 것입니다. 가령 캐나다 영주권자인 한국 분이 캐나다에 집을 사두고 이 집을 임대를 준 상태로 한국에서 생활하면서 캐나다에 세무신고도 하지 않았다고 한다면, 이 분은 비 거주자에 속할 확률이 높습니다. 이러한 비 거주자가 집을 살 경우에는 문제가 없지만, 집을 팔 경우는 잔금일에 모든 돈을 한꺼번에 받을 수 없습니다. 이 경우 매수자 측 변호사는 거래금액의 25%를 자신의 Trust 계좌에 hold하게 됩니다. 세무서에서 매도자의 내야 할 세금이 얼마인지를 계산하여 통보하면 매수자 측 변호사는 이 세금을 지불하고 남은 돈만 매도자 측 변호사에게 넘겨주게 됩니다. 이 절차는 수 개월이 소요되는 경우가 일반적 입니다. 여기에서 중요한 점은 캐나다 거주자의 경우 가족이 사는 주거용 주택은 양도차액에 대한 세금이 전혀 없지만, 비거주자의 경우는 양도차액이 소득(Capital Gain)으로 간주되어 소득신고 대상이 된다는 것입니다.
이 세금에 대한 지불 책임이 매도자에게 있지만, 매도자가 캐나다에 거주하지 않을 수 있음으로 매수자가 그 지불 책임을 가지는 것입니다. 이런 이유로 매수자 측 변호사는 거래 대금의 25%를 매수자 보호를 위해 hold하는 것입니다. 이 내용을 이해하시면 위 문장이 이해가 가실 것 입니다. 해석해 보겠습니다.
‘부동산 거래와 관련된 비거주자 소득세법에 의거하여 비거주자인 매도자가 지불해야 할 세금 납부에 대한 매수자 책임을 충족시키기 위해, 매도자가 세무서에 지불해야 할 액수만큼의 금액을 매수자를 위해 거래가격에서 제하여야(Credit) 한다. 하지만, 매도자가 자신이 비거주자가 아님을 증명하는 확인서나 진술서를 잔금일에 매도자에게 전달한다면 거래대금에 대한 Credit을 청구할 수 없다.’