가격 측면에서의 신규 주택과 기존 주택의 관계

런던 주택시장에서는 기존 주택과 신규주택의 가격 중 어느 것이 더 비쌀까? 또 이들 서로간에는 누가 시장가격을 주도해 가는 것인가? 이 두 가지 질문에 대한 답을 위해 런던 지역이 다른 대도시의 경우와는 좀 다른 독특한 현상을 이해 해야 한다고 생각합니다.

지난 2008과 2009년 전 북미 주택시장이 침체기를 겪을 때, 런던의 신규주택 착공률도 이와 아주 비슷한 침체기를 겪었습니다. 2008년의 경우, 2007년에 비해 신규 주택 착공률이 70-80% 가량 급락하면서 런던 지역 주택 건설업계가 매우 힘든 시간을 보냈습니다. 이러한 침체는 거의 2년 가까이 이어져2009년 중반에 가서야 회복세로 접어들었습니다.(아래 도표 참조)

월별 신규 단독 주택 착공률

하지만, 기존 주택시장은 많이 달랐습니다. 2008년을 별 영향 없이 지나고, 2009년 1월과 2월 기존 주택 판매량이 전년 대비 30% 가량 급락하자, 대부분의 업계 종사자들은 ‘올 것이 왔다’는 반응이었습니다. 하지만, 3월부터 시작된 주택 회복세는 2009년 내내 이어져서 2008년 통계와 거의 같은 수준의 주택 판매량을 기록하였습니다. 2010년에 들어서는 주택 판매량이 더 늘어 난데다, 약 2년간 변동이 거의 없던 주택 가격 마전 평균 10% 이상 상승하는 주택 시장 호황을 경험하고 있습니다. Active 매물 또한 줄어들어 시장에 공급이 줄어든 현상이 나타나고 있습니다.

그렇다면, 이제 처음 질문인 ‘런던 주택시장에서는 기존 주택과 신규주택의 가격 중 어느 것이 더 비쌀까?’에 대한 답을 하겠습니다. 당연히 신규 주택이 더 비쌉니다. 런던 지역의 신규 주택에는 거품이 없었습니다. 따라서 주택 침체기 때 가격을 낮출 수 있는 여유가 없었던 것입니다. 즉 기존 주택에 비해 가격 탄력성이 확연히 떨어진 것입니다. 이러한 이유로 신규주택 수요는 2008년과 2009년에 가격이 낮은 기존 주택으로 이동하며 기존 주택시장 수요를 상승시키게 되었고, 이 영향으로 기존 주택시장은 상대적으로 매우 안정된 수요와 공급의 균형을 유지 할 수 있었던 것으로 보입니다.

하지만, 지난 2년간 줄어든 신규 주택 착공은 시간이 흐르면서 기존 주택 공급을 감소시키게 되었으며 이는 기존 주택 가격 상승으로 이어졌고, 마음에 드는 기존 주택 매물을 찾지 못한 주택 수요자들은 가격이 더 비싼 신규 주택으로 이동하기 시작하였습니다. 따라서 2009년 하반기부터는 신규 주택 시장 또한 활기를 찾게 된 것으로 판단됩니다.

이러한 현상으로 볼 때, 두 번째 질문인 ‘누가 시장 가격을 주도해 가는가?’에 대한 답은 서로 순환적으로 시장 가격을 주도한다고 보는 것이 옳을 것입니다.