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Seller’s Market, Buyer들이 고려할 점들(1)

지난 3월 런던주택 시장이 기록이래 또 다시 최고 기록을 갱신했습니다. 1월 과 2월에 이어 세 달 연속 최고 기록을갱신하고 있습니다. 지난해 3월에 비해 거래량 상승률이 무려 44% 나 더 늘어난 1242채의 주택이 거래되었습니다. 기록이래 런던에서 한 달 거래량이 1000채를 넘어선 것은 2004년 3월 이래 처음 있는 일 입니다.

현재 2년째 Seller’s market이 계속되면서 바이어들은 시장에 새로운 매물이 나오면 이전에 거의 모든 오퍼에 들어가던 모기지 승인 조건 이나 홈인스펙션 조건은 대부분 포기하고 딜에 참여하고 있습니다. 이러한 상황에서 바이어들은 사실 그 어느때 보다 주택구입에 큰 위험 부담을 안고 거래에 참여하고 있습니다. 이번 칼람에서는 이러한 시장상황에서 바이어들이 그 리스크를 최대한 극복하며 거래에 성공할 수 있는 것들에 대해 살펴 보겠습니다.

  1. Pre-approval for financing:오퍼를쓰기전 미리 금융기관으로부터 주택융자 한도를 승인 받아 놓으면 모기지 승인 조건이 없이도 경쟁에 참여할 수 있습니다. 모기지를 미리 승인 받는 문제는 해당 분야 전문가들(거래은행 융자담당자 또는 모기지 브로커)에게 미리 상담해야 합니다. 이 Financing조건이 Buyer에게 안전한 거래를 위해 중요한만큼 Seller에겐 그만큼 딜이 깨질 수 있는 위험 부담이 있기 때문에 가능하다면 받고싶지 않은 조건이 됩니다. 따라서 가격이 월등하지 않다면 이 조건을 가지고 바이어가 딜을 성사시키기가 매우 어려운게 현실 입니다.
  1. Pre-Inspection:가끔바이어가 홈인스펙터를 데리고 에이전트와 함께 오퍼 이전에 집을 보는 경우를 봅니다. 요즈음 같은 시장 상황에서는 어찌보면 현명한 선택 입니다. 하지만 문제는 이렇게 비용을 들여 집을 미리 점검하지만그 집을 확실히 살 수 있다는 보장이 없기에 이렇게 인스펙터를 데리고 집을 보는 것은 여러 번 반복할 수 있는 일이아닙니다. 따라서 중개인의 역할이 매우 중요해 집니다. 중개인은 바이어가 관심을 갖는 주택을 집주인이 왜 매각하고자 하는지 의심해 보는 접근이 중요합니다. 필자의 경험으로는 최근에 나오는 매물들 중 꽤 많은 주택들이 이전에거래가 안돼고 장기매물로 있던 기록이 있거나 심각한 결함이 있던 주택들이 매물로 나오는 경우를 봅니다. 심지어마약거래기록이 있던 주택들도 시장에 나와 짧은 시간에 거래가 이루어지는 경우도 있었습니다. 집 자체에는 문제가 없다 하더라도 주변에 개발되는 주택이나 건물로 인해 조망권에 심각한 문제를 받을 수 있는지 여부도 꼼꼼히 점검해 보아야 합니다. 자신의 주택이 팔기 어려운 결함이나 조건들이 있는 집주인 입장에서는 지금이 자신의 집을 쉽게 잘 팔수 있는 기회라는 점을 인지하고 있을 것이란 점을 바이어측은 늘 염두해 두고 조심스럽게 접근해야 합니다. 시장이 언젠가는 안정될 것이고 급한 마음에 팔기 어려운 주택을 매입하게되면 향후 사는 동안이나 팔고자 할 때 큰어려움을 겪을 수 있습니다.

그러나 이렇게 하루가 다르게 집값이 오르는 상황에서 바이어는 무작정 완벽한 주택을 기다릴 수는 없습니다. 설령흠이 거의 없는 주택이 매물로 나온다해도 엄청난 웃돈을 쓰지 않으면 그러한 주택을 구입하기는 더욱 어렵습니다. 따라서 주택이 가진 단점이 쉽게 극복 가능한 것들인지?, 또한 개선을 위한 비용은 얼마나 될지? 등을 고려하여 지나치게 과다한 경쟁을 피하면서 최선이 아닌 개선 가능한 차선에 집중하는 전략이 필요하다고 봅니다.

다음 칼람에서는 이미 지을만한 땅이 현저히 부족하지만 현 상황에서 적극적으로 고려해야 할 신규주택 분양과 시장동향의 흐름을 읽는 것에 대해 생각을 나누어 보겠습니다.