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GTA 콘도시장 예측과 달리가나?

대부분의 경제 전문가들의 예상과 달리 토론토지역 주택 시장은 지난 여름부터 다시 활기를 되찾은 이후 지난 10월까지도 놀랄만한 실적을 보여주었습니다. 10월 기준으로 GTA 주택시장은 지난해 동기간 대비 19%나 많은 거래가 이루어졌으며 평균주택가격 또한 7% 상승한 것으로 토론토부동산협회가 발표하였습니다.

더구나 이젠 이러한 추세가 2014년까지도 이어질 것이란 전망들이 조심스럽게 나오고 있습니다. 그 이유로는 우려했던 이자율 상승이 당분간은 저금리를 유지할 것이란 전망과 실제로 시장에 공급되는 매물이 지난 몇 년간의 숫치와 비교해 볼 때 크게 낮은 수준을 유지하고 있기 때문이라고 분석하고 있습니다. 하지만 거래량의 비교가 그 전년 동기간과 비교하여 시장의 성장과 침체를 진단하는 점을 고려해 볼 때, 지난해 거래량의 추이를 좀더 면밀히 검토해 볼 필요가 있습니다. 토론토 시장이 올 여름부터 살아나기 시작했다고 했지만 실제로 2012년 7월에 연방 주택부 장관( Federal Housing Minister)이 시장의 과열을 막기위해 모기지 대출 기준 강화 조치가 시작되었던 점을 주목해야 합니다. 그 이후 토론토는 물론 거의 모든 지역의 주택 거래가 크게 줄어들었고 그 여파가 적어도 올해까지도 이어지고 있습니다. 따라서 지난 10월 주택 거래량 증가 19%를 그 수치만큼 낙관하기에는 좀 무리가 있다고 봅니다.

여전히 GTA에서 안전한 자산으로 여겨지는 대지를 가진 주거지(단독, 세미, 타운하우스 등) 중 백만불 이하 주택의 수요는 계속 늘어나는 반면 매물은 이러한 수요에 비해 제한되어있어 앞으로도 이러한 형태의 부동산에 대한 수요는 꾸준할 것으로 전망됩니다. 최근 토론토에서 가장 수요가 많은 단독주택의 경우 평균 주택가격이 $873,509로 일년간 12.4% 가격이 상승하였습니다. 토론토 외곽 905지역의 단독주택 평균가격은 $607,849로 일년가 6.3% 상승하였습니다. 이들 다독주택의 거래량은 지난 10월 토론토가 23.6%, 905지역이 15.4%나 증가한것으로 집계되었습니다. 반면Semi-detached 주택의 경우 토론토 지역의 거래량은 2.4% 감소하였고 905지역은 15.5% 증가하였습니다. 가격은 토론토가 11.7%, 905지역은 6.7% 상승하였습니다. 타운하우스의 경우는 416지역이 26.3%, 905지역이 20.7% 거래가 늘었고 평균가격은 416지역이 $473,240 그리고 905지역이 $295,166로 발표되었습니다.

GTA지역 부동산 시장의 뜨거운 감자, 고층 콘도 시장의 경우 작년 이맘 때 가장 높은 수준의 위험군으로 분류되었지만 대부분의 전문가들이 예상치 못한 어처구니없는 결과가 나왔습니다. 10월 한달간 거래량으로 볼 때 416지역의 콘도 거래량은 20.4%나 증가하였고 훨씬 높은 위험군으로 분류되던 905지역 고층콘도는 무려 35.6%나 거래가 증가하였습니다. 그래도 시장을 관망해오던 바이어들에게 다행인 것은 거래량의 열기에비해 평균 가격은 크게 오르지 않았다는 점입니다. 고층콘도의 경우 416지역이 지난 일년간 7.2%, 905지역의 경우 4.3% 상승하였습니다. 이러한 고층콘도시장의 기대이상의 선전은 공급측면에서 볼 때, 신규분양을 하는 Developer들의 수급 조절이 크게 기여하였다고 봅니다. 2011년 28,190 채가 신규분양되었지만, 시장의 위험성을 감지한 건설업자들이 2012년 전년 대비 거의 절반 수준 인 18,000채 정도만 분양하였고, 올해에는 겨우 13,000채 정도만 분양될 것으로 전망되고있습니다. 이들 업자들이 분양물량을 줄인 이유는 향후 콘도시장의 어두운 경기전망 뿐만 아니라 기존 미분양분을 처리하지 못한데 그 이유가 있습니다. 10월 현재 미분양 물량으로는 18,814채로 올들어 처음으로 그나마 줄어든 수치를 보여 주었습니다. 수요적인 측면에서 볼 때는 베이비붐 세대의 부모가 자식들의 집을 사주거나 주택 대출을 위한 seed money를 지원해 줌으로써 First home buyer들의 구매력이 예상보다 커졌다는 것입니다. (이 부분은 다음 컬럼에서 더 자세히 다루겠습니다.)