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5월 주택시장 동향(Bank of Canada 토론토 고층콘도시장에 우려 표명)

지난 목요일(6월 13일) Bank of Canada는 토론토 콘도시장에 대한 공식적인 우려를 표명하였습니다. 이는 OECD가 OECD국가중 주택가격이 실제 가치보다 높게 평가된 3개국 중 하나로 캐나다를 지목한지 일 주일 만에 나온 발표여서 이에 대한 캐나다 정부의 우려가 반영됬다고 볼 수 있습니다.

Bank of Canada의 목요일 발표 내용을 요약하면 ‘토론토 지역 고층 콘도시장이 과열되어 너무 많이 지어지고 있고 Overpriced 되어서 향후 캐나다 경제의 건전성을 해칠 우려가 있다.’는 내용입니다. 지금 토론토와 인근 지역에 공사중인 고층콘도는 55,342 unit이며 지금 분양중 물량이 약30,000 unit입니다. 이중 정부가 예측하는 실수요가 아닌 투자자 소유 물량은 적어도 50-60%로 추정하고 있습니다. 분양중인 물량 30,000개 중 현재 약18,000개는 아직 팔리지 않고 있는 상태입니다. 캐나다 정부가 우려하는 것은 현재 보다는 약 30개월 후를 염려하고 있습니다. 이유는 현재 공사중인 55,342물량이 입주가 완료되거나 입주를 시작 할 때 쯤이 되는 2014-2015년에 시장에 초과 공급된 콘도물량이 시장에 한꺼번에 나와서 콘도 가격을 급락시킬 수 있으며 현재 분양중인 콘도들이 계약취소 되는 등의 상황이 올 수 있기 때문입니다 (벤쿠버의 경우는 지난 몇 년간 이미 이러한 현상을 경험하였음). 이러한 현상은 결국에는 토론토 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 수 있고, 부동산 버블이 꺼지면서 겪게되는 장기 경기침체를 캐나다 정부가 크게 우려하고 있는 것입니다.

토론토 고층 콘도시장에 대한 이러한 경고는 이제는 식상하게 들릴 정도로 꽤 오래전부터 나온 이야기들 입니다. 이러한 심각한 경고에도 불구하고 토론토 콘도시장이 아직까지 버불붕괴의 조짐이 보이지 않는 이유 중 가장 큰 이유가 임대주택의 낮은 공실률과 낮은 이자율 입니다. 보통 4-5%의 공실률을 시장에서는 가장 적절한 수준으로 보고 있습니다. 하지만 현재 토론토 Core지역의 공실률은 이에 절반도 되지않습니다. 즉 투자자들이 콘도를 사서 임대를 주어도 임대가 잘 될 뿐아니라 낮은 이자율 덕에 손해보지 않고 콘도를 소유할 수 있으며 과거 10년 넘게 꾸준히 상승한 resale value를 고려하여 향후 몇 년 후 매도하여 시세차익을 볼 수 있다는 낙관적 전망이 아직은 있기 때문입니다. 하지만 캐나다은행이 우려하듯이 30개월 이후 5만개 공사중인 콘도 중 투자자 소유인 3만개가 임대 시장에 나온다면 상황은 지금과 전혀 다를 수 있습니다. 이 부분을 캐나다 정부는 우려하고 있다고 볼 수 있습니다.

이러한 분위기를 방영하듯 토론토와 인근 고층콘도 5월 거래물량은 지난해 같은 기간에 비해 9.3%하락하였습니다. 그나마 최근 몇 달간 두자리 수 거래 감소율에서 한자리 숫자로 바뀐 것은 다행이란 시장 반응입니다. 하지만 가격은 오히려 1% 정도 상승한 것으로 집계되었으며, 단독주택의 경우GTA 평균 주택가격이 $542,174까지 상승하여 지난 해 5월에 비해 5% 상승하였습니다.

런던 주택시장은 1분기의 저조한 거래실적을 벗어다 지난 4월부터 5월까지 지난해 거래 수준을 유지해 가고 있습니다. 단독주택의 경우는 5월실적이 전년 동월 대비 5.1% 상승하였지만 콘도의 경우는 6.2%나 거래가 감소하였습니다. 주택 전체로는 단독주택 거래량이 콘도에 비해 상대적으로 많은 관계로 3.1%상승하였습니다. 평균주택가역은 지난 12월 기준으로 단독주택은 3%, 콘도는2.9% 상승하였습니다.

런던 인근의 St. Thomas의 경우는 경이롭게도 지난 달 32.3%나 거래가 늘어 났습니다. 지난해가2011년에 비해 8.2%나 거래량이 줄었던 것을 감안하더라도 올해 5월 거래량 상승은 놀라운 수치입니다.