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2007년 상반기, 런던 주택시장 동향 분석

Q: 최근 런던 주택 경기가 어떤지 궁금합니다. 어떤 분들은 주택 시장이 본격적인 침체기에 접어들었다고 하고, 또 어떤 사람들은 런던 시장은 아직 까지도 강세라고 하는데, 어떤 말이 옳은지 모르겠습니다.

A: London Free Press 8월 12일자 신문 1면 머리 기사에 런던 신규 주택(New Homes) 착공율이 급감하고 있다는 글이 실렸습니다. 이 기사에 따르면, 런던의 주택 건설 붐이 끝나는 것 같다고 보았는데, 그 이유는 주택 착공 건수가 7월말 현재(Year-to-date) 전년 동기간 대비 26%가 감소 하였고, 7월 한달 만을 두고 볼 때는 2007년 7월과 비교하여 무려 56%나 급감하였기 때문입니다.

하지만 신규 주택과는 달리, 기존 주택(Resale Homes) 판매는 여전히 침체의 기미를 보이고 있지 않습니다. London Free Press은 8월 6일자 기사에서, 런던지역 7월 주택 판매량이 1990년 이후 7월 기록으로는 두 번째로 많은 판매를 기록하였고, 월 단위 판매 기록으로도 세 번째로 많은 주택 판매 실적을 올렸다고 전하였습니다. 이 신문은 7월 4일자 기사에서 상반기(2008년 1월-6월) 런던 주택시장을 결산하였는데, 그 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 기존 주택 판매량은 전년 대비 10% 감소 하였으나, 2000년 이후 평균 주택 판매량을 상회하는 높은 판매 실적을 보임.
2. 주택 평균 가격은 전년 대비 5.1% 상승
3. 호가 대비 실 거래가 평균 비율은 –2%(예: Asking $300,000 주택이, 보통 $294,000에 판매(Sold) 됨)
4. 전년 같은 기간에 비해 매물(Listings)은 20% 증가 (하우스 21.4%/ 콘도 14.9% 증가)
5. 아파트 공실률은 2007년 3.7% 에서 2008년 3.0%로 감소

위에서 언급한 기사들을 정리하면, 기존 주택(Resale Homes) 시장은 아직까지도 강세이고, 신규 주택(New Homes) 시장은 분명한 침체기에 접어든 것으로 보입니다.
이러한 현상의 원인을 분석해 보면 다음과 같이 정리해 볼 수 있을 것 같습니다.

1. 기존 주택 시장이 여전히 강세인 이유:
① 런던 특유의 다양화(Diversified)된 산업 구조. 한 예로 런던에서 제조업(Manufacturing) 부분이 전체 산업에서 차지하는 비율은 겨우 14% 정도 입니다.
② 타 지역에 비교하여 여전히 저렴한 주택 가격. 가까운 키치너/워터루 지역과 비교해도 약 30%저렴한 평균 주택 가격을 형성하고 있습니다.
③ 상대적으로 저렴한 주택 유지 비용(모기지 payment, 재산세, 관리비). 캐나다 통계청에 따르면 2006년 런던 사람들은 평균적으로 총 가계 소득의 19%를 주택 유지비용(Housing Costs)으로 사용하였습니다. 같은 기간, 캐나다 주택 소유자들의 25%정도가 30%이상을 주택유지비용으로 지출하였습니다.
④ 낮은 이자율. 낮은 이자율은 주택 구매자들의 구매력(Purchasing Power)을 키워 놓았습니다. 예를 들어 $20만불의 돈을 2000년 우대금리 8%를 적용하면 월 지불금은 $1526이었지만, 요즈음 우대금리(Prime Rate) 5%를 적용하면 월 모기지 지불금은 $1163로 무려 31%이상의 구매력이 늘어 납니다.

2. 신규 주택 시장의 불황 요인
① 기존 주택 과의 가격 차이. 신규 주택은 유가 상승과 자재 비, 임금 상승 등의 건설 비용 증가로 인한 신규 주택 가격 상승이, 큰 가격 변동을 보이지 않는 기존 주택과 그 가격 차이가 벌어 짐으로서, 더 많은 주택 수요자들이 신규 주택을 분양 받기 보다는, 상대적으로 저렴한 기존 주택을 구입하는 쪽을 선택한다고 봅니다.
② 경기 침체에 대한 방어 심리로 현금(Cash) 지출이 많은 신규 주택 구매를 꺼림. 기존 주택을 구입하는 것에 비해 신규 주택은 입주 후 추가로 들어가는 비용이 훨씬 많습니다. 예를 들면, Landscaping, Fence, Deck 등 모두 적지 않은 비용을 거의 현금으로 부담해야 함으로, 요즘처럼 경제의 불확실성이 높을 때는 추가 지출이 많은 신규 주택의 수요는 감소하는 것으로 보입니다.