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혼동하기 쉬운 임대차 계약 상식(4)

Q1: 임대차 양도(Assignment)와 서블렛(Sublet)의 차이가 무엇입니까?
A: 임대를 제 3자에게 넘길 때 Assignment와 Sublet의 차이점을 정확히 이해해야 합니다. 임대차 양도(Assignment)는 현재의 세입자가 집주인의 허락을 얻어 제3의 다른 세입자를 찾은 후, 집주인과 새로운 세입자 간에 잔여기간 혹은 새로운 1년의 계약을 새로 맺는 것입니다. 반면 서블렛(Sublet)은 현재의 세입자가 집주인의 허락을 얻어 제3의 다른 세입자를 찾은 후, 현재의 세입자와 새로운 세입자 간에 당초 임대차계약의 남은 기간 동안 재 임대(Sublet)를 주는 형식입니다.
그러므로, 임대차 양도(Assignment)의 경우에는 원칙적으로 새로운 세입자가 월 임대료를 미납하면 (집주인이 양도허가를 해 주면서 원래의 세입자가 잔여기간 동안 임대료 지급 책임을 지기로 한 경우가 아니라면) 원래의 세입자는 그에 따른 책임이 없지만, 서블렛의 경우는 새로운 세입자가 잔여기간 동안에 월 임대료를 미납하면 원래의 세입자가 집주인에 대해 납부책임이 있을 뿐 아니라, 새로운 세입자에 대해 집주인의 의무사항에 대한 책임도 간접적으로 적용 받게 됩니다. 서블렛을 얻은 새로운 세입자는 대개 집주인에게 임대료를 직접 납부하는 경우가 대부분이지만, 이러한 법적 책임을 감안하면 가급적 원래의 세입자는 퇴거 후에도 서블렛 준 잔여기간 동안 새로운 세입자로부터 월임대료를 받아서 집주인에게 전달하는 것이 더 확실한 방법이 된다.
세입자는 1년의 임대차 계약을 한 후 중간에 불가피하게 이사를 해야 할 사정이 생기면 집주인에게 양도(Assignment)나 서블렛(Sublet)을 허락해 주도록 요구할 수 만, 오해하지 말아야 할 것은 원래의 임대차 계약은 반드시 지켜져야 할 약속임으로 집주인에게 피해를 주지 않는 범위 내에서 불가피한 사정에 처한 세입자의 편의를 도모하고자 하는 것이 주거용 임대차법(Residential Tenancies Act)의 취지입니다.
그러므로, 집주인이 양도(Assignment)나 서블렛(Sublet)에 동의하더라도, 원래의 세입자는 자신의 비용부담으로 광고나 임대차 중개수수료 등의 실 경비를 부담해야 함은 물론, 이에 따른 집주인의 실 경비(신용조회 비용 등)에 대해서도 보상해야 합니다. 다만, 이 경우 집주인은 실 경비 이외의 비용을 세입자에게 부담시킬 수는 없습니다. (보통은 임대계약서에 이에 대한 금액을 미리 명기합니다)
만일, 집주인의 허락 없이 다른 세입자에게 임대차 양도나 서블렛을 주면 집주인은 행정신청을 통해 강제퇴거 시킬 수도 있습니다. 다만, 집주인이 그러한 사실을 알게 된 날로부터 60일이 지나도록 필요한 행정신청조치를 취하지 않으면 집주인이 이를 인정한 것으로 간주됩니다.