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토론토 콘도 투자 지금도 괜챦은가?

올해 유난히 많은 분들로부터 ‘토론토 부동산 투자’에 대해 문의를 받았습니다. 런던 지역은 부동산 가격이 크게 오르지 않아서 벤쿠버나 토론토와 같은 대도시에 투자하는 것이 더 나을 것 같다는 의견들 이었습니다.

부동산을 투자해서 얻는 수익은 크게 두가지로 나누어 집니다. 첫째는 임대 수익이고 두번째는 되팔 때 발생하는 가격 상승에 따른 양도차 수익입니다. 토론토와 같은 대도시에서는 주거용 부동산으로 임대 수익은 이미 수익을 기대하기가 어려워 졌습니다. 주거용 부동산의 임대료 상승률에 비해 주택 가격이 단기간에 너무 급속히 올랐기 때문에 투자 대비 수익률이 급속히 악화된 상태입니다. 따라서 이런 시장에서 기대 할 수 있는 투자수익은 양도차 수익입니다. 결국 대도시에 부동산 투자는 ‘향후 부동산 가격이 지난 10년간 보여준 상승세를 이어갈 것인가?’의 문제입니다.

이에 대해 대다수의 부동산 관련 기사들은 부정적인 전망을 내놓고 있습니다. 지난 10월 발행된The Canadian Business에서는 Cover Story로 ‘캐나다의 주택시장이 이미 붕괘를 시작했다(The Housing Crash Begins)’는 제목으로 캐나다 주택시장의 현 상황을 분석, 보고하였습니다. 이 기사에 따르면 벤쿠버의 주택시장은 지난 4개월간 연속해서 매월 두자리수 이상의 거래율 하락을 보이고 있고, 8월 한달 거래 실적은 지난 10년간 8월 평균 거래량에 비해 무려 40%나 줄어들었다고 합니다. 주택 평균 가격 또한 지난 1년동안 12%나 떨어졌습니다. 이 기사는 앞으로 이와 같은 부동산 침체국면을 맞게될 가장 임박한 시장이 토론토 콘도 시장이라고 지목하였습니다. 그 이유로는 이미 지난 3개월간 월 콘도 거래율이 매월 두자리수 이상의 하락을 보인데다, 신규분양  또한 지난 2사분기 실적이 전년 대비 21%나 줄어들었으며, 무엇보다도 토론토 지역 인구 증가에 비해 과도하게 공급되는 콘도 물량 (현재 건설중인 콘도 52,695 unit 와 앞으로 분양 대기 중인 물량 35,000unit)등을 그 근거로 제시하였습니다. 이 기사에서 흥미로운 점은 일반 부동산 관련 기사에서는 흔히 다루지 않는 해외로부터 유입되는 투자까지 분석했다는 점 입니다. 특히 중국으로부터 유입되는 투자가 줄어들고 있는데 그 근거로는 중국 자체의 경기하락과 최근 중국당국이 새롭게 규정한 ‘해외재산 반출 제약에 관한 법률’ 제정을 근거로 들었습니다. 이러한 해외로부터 유입되오던 투자는 캐나다 주택 시장 중 적어도 고가 주택(Multi-million dollar homes)시장에 적지 않은 영향을 줄것이라고 이 기사는 전망하였습니다.

부동산 가격이 시장에서 수요와 공급에 의해 결정된다것은 대부분 사람들이 알고있는 경제학의 기본입니다. 따라서 앞으로 토론토의 주택 시장에서 부동산 가격의 추이는 이 수요와 공급 측면에서 분석해 보면 그 향방이 어느정도 보이게 됩니다. 이러한 분석없이 하는 투자는 투자가 아닌 투기입니다.

먼저 공급 측면에서 보면 적어도 토론토 지역의 콘도시장은 분명 초과 공급입니다. 이를 사들일 충분한 수요가 수반되지 않으면 가격 하락은 분명합니다. 그런데 지금까지 이런 콘도 매입을 주도한 수요가 실제로 그 주택에 살 사람(실 수요자)보다는 많은 부분이 투자자들이었습니다. 이 것은 매우 중요한 부분인데, 실 수요가 아닌 투자자 중심의 부동산 시장에서는 가격에 대해 그 변동폭이 매우 탄력적이라는 것입니다. 즉 가격의 상승시나 하락 시나 모두 단기간에 그 변화가 가속화 된다는 뜻입니다. 만일 토론토 콘도 시장의 가격 하락이 본격화 된다면 실 수요자가 아닌 투자자들은 투자 수익을 보전하기위해 빠른 속도로 현금화에 나서기 때문입니다.

수요와 공급 외에 부동산 가격에 영향을 미치는 또 다른 중요한 부분이 정부입니다. 정부의 입장은 여러 매체를 통해 부동산 가격 하락을 선호하고 있음을 알리려 합니다. 부동산 가격이 지나치게 높으면 경제 전반적으로 심각한 인플레이션이 발생하기 때문에 정부는 높은 부동산 가격을 선호하지 않습니다. 정부가 이 부동산에 개입할 수 있는 가장 좋은 도구가 이자율입니다. 그런데 이자율은 주변국과의 환율에도 직접적인 영향을 줌으로 국제적인 이자율 트렌드를 따를 수 밖에 없습니다. 따라서 정부가 연초에 내놓은 방법은 주택 담보대출에 관한 심사 기준을 까다롭게하여 주택 수요부분을 억제시키려 하였습니다. 즉, 정부가 부동산시장의 과열을 막겠다는 의지를 분명히 시장에 전달한 것입니다.

이런 상황들을 고려해 볼 때, 지금 토론토와 같은 대도시에서 분양하는 콘도에 투자하는 것은 그리 권할 만한 일은 아닙니다. 앞으로 닥칠 수 있는 글로벌 경제 침체의 시기를 잘 견뎌나가기 위해서는 금융이든 부동산이든 보수적인 투자가 바랍직하다고 봅니다. 부동산의 경우 실수요 중심의 안전한 지역에 투자가 바람직 합니다. 이에 대한 자세한 내용은 다음 기회에 설명하겠습니다.