토론토, 런던 모두 2% 거래 감소로 마감된 4월 통계

(The Toronto Star지 와 London St. Thomas 부동산 협회 통계 자료를 토대로 작성함.)

4월달 토론토 주택 거래량은 지난해 4월에 비해 -2.1%, 런던은 -1.8%의 실적을 보였습니다. 두 곳 모두 지난 1월부터 이어지는 부동산 경기 침체가 좀처럼 회복 기미를 보이고 있지 않습니다.

토론토의 경우를 먼저 살펴 보면, 전반적인 침체 국면에서도 불구하고 비교적 활기를 띈 곳이 있었습니다. 바로 다운타운 콘도 시장입니다. 거래량도 평균 이하인 1.3%의 하락을 보였고, 평균 가격은 $379,266로 오히려 5.6% 나 상승하였습니다. 이와는 반대로 도시외곽지역(Suburban)의 콘도 시장은 거래량이 7.3% 줄고 가격 또한 6% 나 하락하였습니다. 하지만 지난 가을 큰 폭으로 가격이 폭락 할 거라던 전문가들의 예상과는 달리 이들 지역의 콘도 시장은 비교적 연착륙하는 양상으로 보입니다.

이런 와중에도 토론토시 안에 있는 고층콘도 시장은 그리 비관적이지 않을 전망입니다. 지난해 정부가 모기지 허용기준 강화 이후 위축되었던 First-time Home Buyer군이 시장에서 내집 마련을 위해 움직이기 시작하였고 이들이 주로 선호하는 교통이 편리한 위치에 있는 고층콘도의 수요가 꾸준히 형성될 것으로 전문가들은 예상합니다.

토론토 부동산 시장의 관심의 핵은 역시 고층콘도입니다. 406지역의 4월말 기준 매물 수는 전년 대비 6% 많았고 905지역의 매물 수는 무려 16%나 늘어나서 누가 보아도 ‘Buyer’s Market’이라 할 수 있습니다. 따라서 이러한 초과 공급의 원인으로 905지역의 고층콘도는 지난 달에 만 6%나 가격이 하락하였습니다.

토론토에서 또 다른 흥미로운 시장이 단독주택 시장입니다. 지난 달 거래량이 12%나 하락 하였음에도 불구 하고 가격은 오히려 2.5% 상승하였습니다. 이러한 원인은 매우 간단합니다. 고층콘도와는 달리 단독주택은 대지가 한정되어 토론토시 안에서는 새로운 신규 주택의 공급이 거의 없기 때문입니다. 따라서 신규 단독주택은 토론토 외곽지역에서 만 가능하기 때문에 토론토 단독주택 시장은 가격하락을 기대하기 어렵습니다. 거래량이 줄어든 것은 이들 주택을 구입 할 능력(Affordability), 즉 구매력을 갖춘 수요층이 가격이 올라감에 따라 크게 줄어들고 있기 때문입니다. 결국 구매능력을 계산 할 때 한 가족의 총 수입(Before tax)의 최대 35% 정도를 주택 보유 경비(모기지 상환금, 재산세, 관리비 등 을 합산한 총 비용)로 볼 수 있는데 이 기준으로 볼 때 토론토에서는 50만불 이상의 주택을 구입 할 수 있는 수요층의 비율이 크게 줄어들기 때문에 이 가격대 이하로 공급되는 고층 콘도 시장이 지금까지 실수요층에게도 인기를 누려왔다고 볼 수 있습니다. 따라서 앞에서 언급한 바와 같이 교통이 편리한 토론토 시내 안에 위치한 고층 콘도의 수요는 실수요자들을 중심으로 아직도 탄탄한 수요층이 있다고 볼 수 있습니다. 단, 가격민감도가 큰 이 실수요층 중심의 시장에서는 투자자가 주도하던 때와는 달리 단 기간에 큰 폭의 가격 상승을 기대하기는 어렵다고 볼 수 있습니다.

런던세이트토마스 부동산 협회가 늘 자랑(?)하는 Affordability를 갖춘 런던의 경우, 거래량은 단독주택이 전년 과 거의 같은 수준인 720채(+0.6%)가 거래되었고 콘도의 경우 144채(-12.2%)가 거래되었습니다. 4월까지 총주택 거래량을 합산한 결과는 -8.9%의 감소를 보였으며 평균주택 가격은 2.4% 상승하였습니다.  4월 까지 연 통합된 거래 실적은 지난 10년간 실적으로 볼 때 2009년 거래량 다음으로 낮은 수준입니다.