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캐나다 집값 8~12% 하락예상

캐나다 한국일보 1월 16일 기사 발췌
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거래·가격 완만한 내리막길
토론토 콘도 초과공급 위험

1년 전 크리스마스 무렵 토론토의 부동산중개인들은 모두 축제분위기였다. 그해 부동산 거래량은 그야말로 기록적이었고, 업계의 앞날은 밝아만 보였기 때문이다. 중개인 마이크 도니아씨는 “바이어들은 콘도미니엄 유닛 하나를 사기 위해서도 줄을 서야 했다. 은행들은 돈을 빌려주지 못 해 안달이었다”고 마치 먼 옛날의 일처럼 당시를 회고한다.

2007년 토론토의 평균집값은 전년보다 7%나 상승했고 거래량은 12%나 늘어났었다. 그러나 지난해 9월부터 국제적 금융위기를 피부로 느끼기 시작하면서 상황은 급격하게 바뀌었다. 토론토의 평균집값은 거의 10년 만에 처음으로 전년대비 3%나 떨어졌다. 11월에 거래된 주택의 평균가격은 1년 전보다 약 2만5천 달러나 낮았다.

뉴욕 월가에서 발발한 사태가 전 세계적으로 확산된 가운데 대부분의 이들에게 2009년은 힘든 한 해가 될 것이 분명하다. 주택소유주들은 집값이 얼마나 더 떨어질 것인지에 대해 걱정하지 않을 수 없다. 실제로 중앙은행은 경제위기가 더 악화되면 많은 사람들이 집을 잃을 수도 있다고 경고하고 있다.

어쩌다 이런 상황까지 왔을까. 국내 부동산업계는 그동안 높은 유가와 보수적인 금융계 관행 및 법규 등으로 인해 미국과 같은 상황이 벌어지는 일은 없을 것이라고 주장해왔다. 이들의 메시지는 줄기차게 “다른 나라들은 어렵겠지만 캐나다만은 괜찮다”였다.

로열은행(RBC)의 로버트 호그 경제분석가는 “국내인들은 지난 2년 동안 미국·영국 등의 부동산시장이 침몰하는 것을 지켜보면서도 국내시장만큼은 튼튼한 기반 위에 놓여있다고 생각했었다”며 “그러나 지난해부터 일부 서부지역의 집값이 떨어지는 것을 보면서 마침내 전문가들도 속속 국내 부동산시장의 저력에 대해 의문을 제기하기 시작했다”고 말한다.

토론토의 경우 지난해 평균집값은 대체적으로 높게 유지됐지만 매달 거래량은 전년동기에 비해 소폭 줄어드는 추세를 보였다. 분석가들은 지난 10년 동안 꾸준히 성장한 광역토론토지역(GTA)의 부동산시장이 2008년 들어 ‘연착륙(soft landing)’할 것으로 내다봤었다. 실제로 2008년 1월의 경우 전체 거래량은 2007년 1월보다 2%밖에 줄어들지 않았었다. 그러나 날이 갈수록 거래는 줄어들기 시작했고, 9월부터는 거래량뿐 아니라 주택가격까지 하락세를 보이기 시작했다.

많은 사람들은 이같은 통계가 ‘예외’로 끝나줄 것을 고대하고 있다. 국내경제는 근본적으로 건전한 것이 사실이다. 경제협력개발기구(OECD)는 2010년 캐나다경제가 G7국가 중 가장 빠른 속도로 정상을 회복할 것으로 지난달 전망하기도 했다. 물론, 많은 부분이 미국에게 달려있다. 아래쪽의 경기침체가 지속되면 온타리오주에서 생산되는 자동차나 BC주의 목재를 구입할 미국소비자는 계속 줄어들 수밖에 없다.

토론토의 평균집값은 1989년 28만 달러까지 뛰었다가 거품이 폭발하며 96년에는 19만6천 달러까지 떨어졌었다. 어떤 전문가도 당시와 같은 상황이 재연될 것으로 생각하지 않는다. 그러나 국제유가가 배럴당 미화 50달러 아래로 순식간에 떨어질 것이라는 사실을 내다본 전문가도 없었다. 어쨌든 2009년 국내 부동산시장에 대한 주요 전문가들의 의견을 들어본다.

*벤저민 탈(CIBC캐피털마켓스 선임연구원)

국내에서는 미국과 같은 대규모 서브프라임 모기지 사태가 없었기 때문에 부동산시장도 영향을 덜 받을 것이라는 입장이다. 그는 “현재의 국내 부동산시장은 서브프라임 문제를 제외하고는 미국과 큰 차이가 없다”며 “끝이 보이지 않는 수렁은 아닐지라도 당분간 침체가 불가피할 것”이라고 말한다.

그는 연말까지 전반적 주택가격이 10~12%가량 더 떨어진 뒤 이후 3~4년 동안 큰 변화 없이 유지될 것으로 내다봤다.

*칼 고메즈(벤털캐피털 연구부사장)

고메즈에 따르면 BC와 알버타의 경우 평균집값이 20~30%, 온주는 약 10% 과대평가돼있다. 온주의 경우 어려움에 처한 제조업계로 인한 고통이 계속될 것이고, 그동안 비교적 건전했던 금융서비스업계로 인해 지탱됐던 토론토의 집값도 조금씩 하락세를 보일 것이라고 그는 전망했다.

고메즈는 특히 그동안 우후죽순 지어진 토론토의 콘도들이 수요를 넘어서면서 콘도가격이 빠른 속도로 떨어질 수 있다고 진단했다.

*로버트 호그(RBC 선임연구원)

호그는 “앞으로 몇 개월 지켜봐야 하겠지만, 올해는 거래량과 주택가격이 소폭이나마 계속 하락하는 것을 볼 수 있을 것”이라고 말했다. 그에 따르면 현재 토론토에서 평균가격의 단독주택을 유지하기 위해서는 세금공제 전 소득의 53.3%가 필요하다. 이는 장기평균치(long term average)인 48.3%보다 아직 높은 수준이다. 그러나 토론토의 상황은 다른 도시들에 비해서는 아직도 괜찮은 편이다. 일례로 밴쿠버는 주택구입여력지수(affordability)는 장기평균치보다 33%, 사스카툰은 40%나 높은 상태다.

*윌 더닝(부동산 전문 경제학자)

더닝씨는 실업률을 잘 지켜봐야 한다는 입장이다. 직장을 가져야 모기지를 갚을 능력이 있기 때문이다. 국내 고용주들은 지난해 11월에만 7만1천 명을 잘랐다. 이는 26년 만에 최대규모였다. 이에 따라 2009년이 어두운 한 해가 될 것으로 진단한 더닝은 연말까지 집값이 8%정도 더 떨어질 것으로 전망했다. (토론토스타 전재)