지난해 11월 원유가가 급속도로 하락하면서 이에 따른 국가 경기침체에 대한 우려 때문에 Bank of Canada는 지난 1월 예상밖의 추가 금리 인하를 결정하였습니다. 기대했던 대로 원유관련 산업의 침체를 제조업을 포함한 다른 부분의 산업들이 활기를 띄어주면서 경제 지표는 어느정도 안정을 찾았습니다. 하지만, 대부분의 경제 정책들이 그러하듯이 이번 추가 금리 인하는 경제에 또다른 부작용을 만들어 내고 있습니다.
지난 2년간 부동산 거품 논란을 잠재우며 안정되어가던 캐나다의 가장 큰 부동산 시장 토론토와 벤쿠버의 주택시장이 다시 지나치게 과열되었습니다. BMO 경제연구소 부사장 Sal Guatieri씨는 Toronto Star지 기사를 통해 “우리는 지금 다시 토론토와 벤쿠버 주택시장의 버블 가능성에대해 심각하게 염려하고 있습니다. 소득증가 속도 보다 주택가격 상승 속도가 훨씬 빠른대다 이자율이 계속 하락하고 있기 때문입니다.”라고 현 상황에 대한 우려의 의견을 보였습니다.
지난 6월 광역토론토는 거의 12,000채의 주택이 거래되면서 지난해 같은 기간에 비해 무려 18.4%나 많은 거래가 이루어 졌으며 이 지역 단독주택 평균가격은 무려 $816,583(토론토 자체만으로는 $1 Million 이상)로 지난해 6월에 비해 14.3%나 상승하였습니다.
광역벤쿠버의 경우 지난 6월 4375채가 거래되어 지난해 같은 기간에 비해 무려 28.4%나 많은 거래 실적을 보였습니다. 이 지역 단독주택 평균가격은 $1.45Million(벤쿠버 중앙은 $2.39Million)로 지난해 6월에 비해 무려 20.2% 상승하였습니다.
콘도거래는 토론토가 22.4%, 벤쿠버가 35.6% 나 거래가 늘어났습니다. 하지만 평균 콘도 가격은 지난해 6월에 비해 광역토론톤가 6.3%, 광역벤쿠버가 5.6%로 거래량에 비해 크게 오르지는 않은것으로 집계되었습니다.
현재 시장에는 변동의 경우 1.9%의 이자율이 적용되는 모기지 상품들이 나와있습니다. 토론토에는 이제5%만을 downpay하고 주택을 구입하는 경우도 늘고 있습니다. 주택가격이 너무 비싸져서 그 이상 지불능력이 없기 때문입니다. 앞으로 이자가 오를 가능성이 있지만 워낙 낮은 금리가 오랫동안 유지되다보니 바이어들이 적어도 단기간에 이자율이 크게 오를 가능성이 거의 없다고 판단하기 때문에 시장에서 적극적으로 진입하고 있습니다. à 낮은 금리로 인하 구매력 상승
이러한 주택시장의 광풍을 만드는 요인은 이자율 만이 아닙니다. 우선 토론토 단독주택의 경우 인근의 주택가격 또한 결코 낮은 가격이 아니어서 자신들의 주택을 팔아도 옮길 만한 다른 대안이 없기 때문에 주택 소유자들이 매물을 내놓지않아 공급 부족현상이 나타나고 있습니다. à 공급부족
콘도시장의 경우는 무엇보다도 급속히 오르는 토론토 주택시장을 바라보는 바이어들의 일종의 페닉현상 (더 늦으면 토론토에 주택 마련은 불가능 할거라는 불안감) 때문에 바이어들이 지나치게 비싼 가격이라는 우려를 가지고도 매입을 주저하지 않기 때문에 아직도 충분히 넘쳐나는 신규 콘도 공급 물량을 소화해 내고 있는 상황입니다. 이러한 현상의 주류들은 젋은 First home buyer들로 이전에는 26-27세가 최초 주택 구매자들의 평균연령이었으나 현재는 22세로 낮아진 상태입니다. 이들이 시장에 적극 참여할 수 있는 이유는 역시 풍부한 자산을 가진 베이비붐어 세대 부모의 도움이 가장 큰 이유입니다. à 수요증가
결국 공급부족과 수요증가 그리고 낮은 아자율로 인하 바이어들의 구매력 상승은 주택시장의 가격을 올릴 수 밖에 없습니다. 이 외에도 앞으로 예상되는 또 한번의 추가 금리인하 와 꾸준히 유입되는 신규이만자들로 인해 이 두 도시의 주택시장은 당분간 현 상황이 유지될 것으로 예상되고 있습니다.