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신호등 연재 컬럼-집을 팔 때 고려 사항 (4)

6.오퍼 접수 & 검토
오퍼를 받게 되면 중개인이 오퍼 가격, Closing Date, 오퍼 조건, 동산(Chattel:예, 가전제품, 블라인더 등) 포함 항목 등을 정리해 줍니다. 가장 일반적인 조건으로는 Financing(모기지를 받는 조건), Home Inspection, Insurance가 있으며 이 모든 조건이 들어있다고 해도 까다로운 조건의 오퍼는 아닙니다. 이 외에 여러 가지 조건이 가능한데 그 중 중요한 조건 두 가지를 간단히 정리 합니다.
Sale of Buyer’s Property 조건: 바이어가 자기 집이 팔리면 오퍼한 집을 사는 조건으로, 바이어에게는 더없이 유리한 조건이지만, Seller에겐 바이어의 집이 팔리지 않는 한 자신의 집이 언제 팔릴지 모르는 불리한 조건이라 볼 수 있습니다. 하지만, 시장이 Buyer’s Market인 경우 흔한 조건으로, 이 조건을 받아 들이고도 Seller는 Escape 조항을 함께 집어 넣어서 계속해서 다른 오퍼를 받을 수 있습니다. Escape 조항이란, Sale of Buyer’s Property 조건 하에서 다른 오퍼가 들어올 경우, 기존 바이어가 일정 시간(보통 48시간)안에 거래를 확정하든지 포기하든지 결정하게 하는 조항입니다.
Right of Re-inspection Prior to Completion: 이 조항은 거래의 조건(Condition)항목은 아닙니다. 이 조항은 Offer가 받아들여 지고 SOLD상태에서 Closing 이전에 집을 한번 더 점검해 보는 것으로, 기존 Inspection 조건과는 차이가 있습니다. 즉 잔금을 치르기 전에 집을 한번 더 점검해 보는 것으로, 이때 오퍼가 받아들여질 당시 동의 된 사항과 다른 문제가 발생하게 되면(예: 거래에 포함 시키기로 한 커튼을 띄어 가는 일), 바이어는 시정을 요구 할 수 있으며, 만일 받아들여 지지 않을 경우 변호사를 통해 일정 비용을 지불하지 않고 Hold한 상태로 Closing을 할 수 도 있습니다.

7.오퍼 협상 및 수락
오퍼를 받고 나면 Seller는 자신이 원하지 않는 조항을 삭제 하거나, 원하는 조항을 삽입하고, 가격과 Closing 날짜, 거래에 포함되는 Chattels 항목을 꼼꼼히 점검하여 Counter-offer를 하게 됩니다. 이때 계약서 원본으로 거래를 진행하는 것이 좋지만, Seller 나 Buyer가 먼 곳에 있어 Fax로 거래를 진행하게 되는 경우, Counter-offer는 중개인들 간에 먼저 구두로 이루어 지고 서로 동의가 된 후 계약서에 서명하여 확정하는 경우가 많습니다.
8.조건부 오퍼의 경우 조건 해지
모든 조건이 충족되면, 조건 해지 기한 일 이전에 Notice of Fulfillment 또는 Waiver 양식을 통해 계약이 확정(Firm Deal)됩니다. 이 때 집은 SOLD 상태가 됩니다.
9.계약확정에 따른 후속 조치 및 이사 준비
계약이 확정 되면, 변호사에게 계약서 사본을 넘겨 주고, 변호사는 소유권 이전 등기업무를 준비 합니다. Seller는 가급적 빨리 이삿짐 업체를 선정하고, 잔금일 일 주일 이전에 Hydro, Gas, Reliance(온수탱크 임대 시) 및 전화, 케이블 업체에 연락하여 Closing Date를 알려 줍니다.
10.잔금 지불 후 소유권 이전 등기