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상업용 부동산 가치 산출 방법

대부분의 상업용 부동산들(Commercial properties)은 그 시장 가치(Market Value)를 산출할 때, CAP(Capital의 약자) Rate(투자 대비 수익률)를 협상 기준으로 합니다. Cap rate이란 투자용 부동산의 임대를 통한 1년 동안의 순 이익(Net Profit Income)을 그 부동산의 시장 가치(Market Value)로 나눈 수치입니다. 즉, Cap Rate = Net Profit Income / Market Value 입니다. 수식을 변경해 보면, Market Value = Net Profit Income/ Cap Rate 이 됩니다.
따라서, 시장 평균 Cap Rate이 정해지고, 해당 부동산의 임대 수입에 관한 수입과 지출을 계산한 순 이익(NPI)이 정해 지면 이 부동산의 가치가 산출됩니다.
예를 들어, Dundas 상에 4 Unit로 이루어진 Strip Plaza가 140만물($1.4Million)에 매물로 나왔다고 가정해 보겠습니다. Agent에게 연락하여 알아 볼 수 있는 정보는 지난해 순이익 (NIP)이 얼마나 되는지, 그리고 현재 공실(Vacancy)이 몇 개 있는지, 그리고 Dundas 상에서 거래된 최근 상업용 건물들의 평균 Cap rate이 얼마나 되는지 등입니다. 예로든 매물에 대한 정보가 아래와 같다고 가정해 보겠습니다.
순이익: $100,000/ 평균 Cap Rate = 8% / 공실 1 unit
이 정보를 기준으로, 140만 불에 매물로 나온 이 부동산의 시장 가치는 $1,250,000 ($100,000 / 8%) 로 산출 됩니다. 따라서 이 정보만으로 볼 때 매물은 15만 불($1,400,000 -$1,250,000) 정도 비싸게 시장에 나왔다고 할 수 있습니다.
하지만, 실제로 이러한 가치 산출은 그리 간단한 작업이 아닙니다. 무엇보다도 순이익의 산출이 어느 정도 정확한지를 검증해 내야 합니다. 그러기 위해서는 해당 부동산의 순이익을 보여 주는 Income Statement를 자세히 분석해 보아야 하는데, Income Statement를 간단히 정리해 보면 아래와 같습니다.

공실이 없을 때를 가정한 총 임대 수입(Gross Potential Rental Income)
plus(+)Tenant들에게 청구할 수 있는 운영비용(Recoverable operating Income)
minus(-) 공실이나 받지 못하게 된 임대 손실 (Vacancy & Bad Debt)
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실제 총 수입(Effective Gross Income)
minus(-) 모든 운영비( Operating Expenses)
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순 수입(Net Profit Income)

위에서 보듯이 실제 순 수입은 여러 가지 변수에 의해 변할 수 있습니다. 우선, 공실이 없을 때를 가정한 총 임대 수입 의 계산이 현실성 있게 반영 되어있는지?, 공실에 의한 손실이 기재 되어있는지?(실제로 거래를 목적으로 순 수입을 계산하는 경우, 공실에 의한 손실은 무시하고 순 수입을 계산하는 방식이 일반적 입니다.), 모든 운영비용이 잘 반영 되어있는지?(예를 들어, 건물의 상태나 주차장 Paving이 잘 관리되어 있지 않다면, 지출 할 비용을 사용하지 않은 경우로 순수입은 오히려 과대 평가된 것입니다.) 등을 점검해 보아야 합니다.
위의 내용을 정리해 보면, 순 수입이 과대하게 평가된다면 시장 가치는 실제 가치 보다 더 높게 산출 됩니다. 반대로, Cap rate(투자대비 수익 기대치)을 더 높이게 되면, 부동산 가치는 더 떨어지게 됩니다. 따라서, 실제 거래를 위한 협상 당시에는 건물의 관리 상태 등을 보면서 Cap rate을 조정 하기도 하며, 손익계산서의 내용을 가지고 순이익의 산출 치를 조정해 보기도 하면서 가격을 협상하게 됩니다.