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대학 인근 임대용 주택 투자(2)

지난 호에 이어 이번 호에는 대학 인근 투자용 주택의 투자 수익률 에 대해 검토해 보겠습니다.
일단 Western 대학 인근에 학생 임대용 주택은 침실 5-6개 정도의 50년 이상 된 집들이 일반적 입니다. 여기에서는 침실 6개를 가진 주택을 분석해 보겠습니다. (보다 현실적인 분석을 위해 실제 데이터를 사용합니다.)
우선, 현재, 대학 인근 주택지에 침실 6개 짜리 주택을 구입하는 비용은 대략 $280,000 정도 입니다. 그리고 집의 위치와 상태에 따라, 방 한 개당 보통 월 $350-$450+Utilities 의 임대료를 받습니다. 랜트비를 가장 보편적인 월$400을 기준으로 하면, 월 임대 소득은 $2400이 됩니다.
다음은 비용을 보겠습니다. 비용에는 재산세 (연 $3800)와 생각보다 비싼 보험료 (월 약 $200)가 가장 큰 고정비용 입니다. 보험은 일반 집 보험과 달리 Student rental의 경우 Commercial 보험에 들어갑니다. 보통 Utilities 비용은 Tenants들이 부담함으로 비용에 산정하지 않습니다. 그 다음 꼭 고려해야 할 것이 오래된 집의 관리를 위한 유지 보수 비용인데, 보통 집 가격의 1% 정도(연 $2,800)를 집 유지 보수 비용으로 산정합니다.
위의 데이터를 토대로 연간 투자 수익률을 정리하면 아래와 같습니다.

현금으로 매입 한 경우        모기지 70%로 매입 한 경우
집 가격                                             $280,000        $280,000
현금 투자비                             $280,000        $84,000
연 임대 수입                               $28,800                     $28,800
연 재산세                                        -$3,800                    -$3,800
연 보험료                                       -$2,400                     -$2,400
모기지 지불(연 5% 기준)                  $0                      -$13,700
연 집 보수 비용                        -$2,800                      -$2,800
연간 순 수익 (연 수익률)        $19,800(7.07%)        $6,100(7.26%)
집값 상승률(6%)를 감안한 수익률         $36,600(13.07%)        $22,900(27.26%)
-Western 대학 인근은 1년 계약이 일반적 임으로 공실률은 고려하지 않았습니다.
-모기지 지불 금 중 이자 비용만을 감안하는 것이 정확한 분석 이지만, 여기에서는 원금과 이자를 포함한 월 지불 금을 비용으로 감안하였습니다.

위 표에서 보듯이, 집 값 상승분(연 평균 6%, 2000-2007)을 고려하지 않은 Spot 분석 때보다, 집값 상승 분을 고려한 Flow 분석으로는 연 수익률이 훨씬 증가하는 것을 볼 수 있습니다.  특히 집값 상승을 고려 한다면, 현금으로 28만불 짜리 집 한 체를 구입하는 것보다, 모기지를 통해 집 세 체를 운영하는 것이 보다 큰 수익을 낼 수 있으며, 모기지 지불 금 중 이자 비용은 세무 보고 때, 비용으로 처리 됨으로 절세 효과도 있습니다.