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금융기관에 의한 주택 강제 매각 (2)

지난 호에 이어  금융기관에 의한 다른 강제 매각 형태인 Foreclosure와 강제 매각 절차에 대해 알려드리겠습니다.
Foreclosure(담보 몰수)에 관한 내용이 모기지 약정에 포함된 경우가 일반적 임으로, 채무자로부터 모기지대출금 상환이 제 때 이루어지지 않으면, 대출기관은 법원에 Foreclosure를 신청할 수 있습니다. 법원에서는 이러한 신청을 받으면, 채무자인 집주인에게 사실관계를 확인하여 판단하는 절차가 이루어집니다. 이 과정에서라도 채무자가 체납된 상환금과 기타 부대비용을 갚을 기회를 갖게 됩니다.  하지만 이 과정에서도 체납된 상환금 회수가 이루어지지 못할 경우 Foreclosure 가 진행되고, 집주인은 주택가격에 관계없이 상환금 체납 액 때문에 주택자산 전체를 몰수당하는 불이익을 당하게 됩니다. Foreclosure 제도 하에서는, 금융기관이 강제매각 처분한 자금으로도 채무 액을 전액 갚을 수 없다 할지라도 채무자에게 더 이상 그 부족분에 대해서  요구할 수 없으며, 반대로 체납 상환금 전액 변제 후 남는 금액이 생기면 이 것은 대출기관의 몫이 됩니다.
Forecloure 과정에서는 담보 주택의 매각이 다양한 방법으로 진행 될 수 있습니다. Foreclosure 이전이나 Foreclosure 과정 중에 채무자인 집주인이 공개 경매(Public Auction)방식 또는 중개인을 고용하는 MLS 방식으로 신속하게 담보 주택을 매각하여 체납 상환금 전액과 대출금을 대출기관에 지불하는 방법이 있으며, 또한 법원 명령으로 채권자인 대출기관 명의로 소유권을 넘겨 받은 후에 대출기관이 이를 처분하는 방법이 있습니다.
대출 기관이 담보로 잡아 두었던 채무자의 주택을 강제 매각하고자 할 경우, 대출기관이 채무자인 집주인에게 「Notice of Sale under Mortgage」라는 양식의 서면통지서를 보내야 합니다. 채무자인 집주인은 이 통지서의 발송 일로부터 35일(대출 약정서에 따라) 또는 45일 이내에 채무 액을 상환하면, 강제 매각절차를 중단시킬 수 있습니다. 이 기간을 Redemption Period 라고 합니다. 만일 Power of Sale 이 진행되어 강제매각이 이루어지면, 그 매각대금은 Mortgages ACT에 따라 지급 우선순위가 정해져 있습니다. 지불 우선 순위는 (1) 매각관련 비용(경매 수수료, 중개인 수수료 등) 지급, (2) 모기지 채납이자와 모기지 관련 부대비용 변제, (3) 모기지 대출 원금 변제, (4) 기타 채권자(공사대금,공공요금 등)에 대한 우선순위별 채무변제, (5) 세입자가 집주인에게 주었던 Deposit 중 렌트비로 아직 사용되지 않은  금액에 대한 지급, 입니다. 하지만 Mortgages Act 외에도 이러한 매각대금에서 우선적으로 지급해야 하는 다른 관계법이 있다면 그에 따라야 합니다 (예, 체납된 재산세 우선변제 규정 등).