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금융기관에 의한 주택 강제 매각 (1)

주택 강제 매각은 주택매입자가 집을 담보로 모기지 대출을 받은 후 월 상환 금을 제 때에 갚지 못하거나, 재산세 등 정부에 낼 세금 등이 체납되는 경우에 이루어집니다. 하지만, 이 중  대부분이 모기지 대출금에 대한 상환이 어려워지는 경우입니다. 온타리오 주에서는 그 매각 방식도 경매(Public Auction)보다는 오히려 부동산 중개인을 고용하는 일반 주택 판매 방식인 MLS 제도를 통해 이루어 지는 게 일반적입니다.
은행이나 대출기관은 대출자금에 대한 상환이 제 때에 이루어 지지 않으면 모기지 대출약정에 따라 Power of Sale 또는 Foreclosure 두 가지 방법으로 대출금(원금 및 이자)과 그 부대비용을 회수할 수 있습니다.
Power of Sale 방식은 대출 기관이 법원의 판결 절차 없이 곧바로 담보 부동산을 강제매각 할 수 있는 방법으로, 시간과 비용이 절약되어 신속하게 자금회수를 할 수 있다는 장점 때문에 온타리오주의 대부분의 대출기관이 이 방식을 사용하고 있습니다. 일단 Power of Sale이 결정되면 대출기관은 일반경매(public auction) 또는 부동산중개인을 통한 MLS 매각방식 등을 이용하게 되는데, 이 중에서 MLS방식이 일반적으로 사용됩니다. 그 이유는 위에서 언급한 시간 과 비용 면에서의 장점 뿐만 아니라, 집 주이인이 나중에 민사상 법적 소송을 일으킬 소지가 가장 적은 매각방식이기 때문입니다.
Power of Sale을 통해 부동산 강제매각이 이루어지면 대출기관은 총 매각대금 중에서 대출원금과 이자, 기타 부대비용을 회수한 후 남는 돈이 있으면 집주인에게 돌려주어야 하며 만일 부족하면 추가로 집주인에게 청구할 수 있습니다. 이러한 매각과정에서 헐값으로 부동산을 매각한 경우에는 채무자인 집주인으로부터 법적 소송이 제기될 수 있는 위험이 있습니다. 하지만, MLS제도를 이용하면  전문 부동산 중개인의 도움으로 시장 가격(Market value)에 맞게 Listing 되며, 충분한 시장 공개(Market exposure)가 이루어 진다는 점 때문에 비교적 공정한 매각 방식으로 인정됨으로 대출기관 대부분이 선호하는 방법입니다.
따라서, Power of Sale로 나온 집은 싸게 살수 있다는 생각은 사실 잘못된 편견입니다. 하지만 Power of Sale로 나온 매물은 대부분 집 주인이 집을 제대로 관리하지 않은 상태로 나가기 때문에 비슷한 인근 주택에 비해 싸게 팔리는 경우가 많습니다. 이것은 집이 강제 매각 되기 때문에 싸게 팔리는 것이 아니라 집 상태가 나빠서 그만큼 마이너스(-) 가치가 반영되어 싸게 주택이 거래되는 것이라 이해하는 것이 더 옳다고 봅니다.