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렌트를 할까? 집을 살까?
작성일자: 2008-07-29   조회수: 2773

이 질문의 답변을 하기 위해서는 먼저 회계적 접근 방법과 경제학에서 말하는 기회비용의 접근 방법을 병행하여 설명을 드리도록 하겠습니다. 결론부터 말씀 드린다면, 회계적 비용 관점에서는 과거 몇 년 동안의 런던 주택 시장 상황(2000년부터 2007년까지, 연 평균 6% 주택 가격 상승)으로 볼 때, 2년 이상 거주하신 경우, 비슷한 질의 집이나 콘도를 임대한 경우 보다 집을 구입하신 경우가 더 이익이었습니다.

Spot 분석             아파트 렌트        콘도 렌트        콘도구매(70%모기지)        집 구매(70% 모기지)
                          1000/Month        1600/Month               $225,000                $400,000
렌트비                       1,000                1,600                          0                           0
Utilities                      0                        230                          230                      300
집 보험                    29                        29                           29                         70
Property Tax              0                         0                          273                      363
Condo Fee                  0                        0                          190                          0
집 관리비                     0                        0                             0                       100
모기지 이자분               0                        0                          755                    1,342
월 비용                      1,029                  1,859                       1,477                  2,174
연간 비용                 12,348                  22,308                       17,723              26,093
***모기지는 Open으로 가정, 현 이자율 5.75%를 적용하여 이자 비용 만을 계산한 대략의 숫자임.         
                                          
Flow 분석                아파트 렌트         콘도 렌트          콘도구매(70%모기지)        집 구매(70% 모기지)
가정                     아파트1000/Month        콘도1600/Month        $225,000            $400,000
 2년 간 유지 비용         24,696                   44,616                      35,447             52,186
2년후 집을 팔경우        집값 상승 분 ($)                                         0                0
(연 0% 집값 상승)        부동산 Fee(5%)                                   11,250               20,000
 2년 후 총 비용           24,696                44,616                         46,697               72,186
 2년 간 유지 비용        24,696                44,616                         35,447               52,186
2년후 집을 팔경우        집값 상승 분 ($)                                   27,000               48,000
(연 6% 집값 상승)        부동산 Fee(5%)                                 12,600               22,400
 2년 후 총 비용            24,696                 44,616                       21,047               26,586
 4년 간 유지 비용        49,392                  89,232                       70,893              104,372
4년후 집을 팔경우        집값 상승 분 ($)                                    54,000              96,000
(연 6% 집값 상승)        부동산 Fee(5%)                                    13,950               24,800
 4년 후 총 비용           49,392                   89,232                       30,843               33,172
하지만, 위의 도표에서도 볼 수 있듯이 2년 동안 가격이 전혀 오르지 않은 경우를 가정할 때도, 비슷한 규모의 콘도를 임대하는 데 드는 총 비용($44,616) 과 2년 후 팔 때 부동산 커미션(여기서는 5% 로 가정)으로 지불하게 되는 비용을 감안한 총 비용($46,697) 이 $2,000정도로 매우 작은 차이를 보이고 있습니다. 즉 부동산 가격이 떨어지지만 않는 다면, 2년 이상 보유한 집이나 콘도는 비슷한 질의 집이나 콘도를 임대하는 것 보다 더 적은 비용으로 살 수 있다는 결론입니다. 그러니까 이 분석 대로라면 보수적인 관점에서 보더라도, 2년이란 기간이 손익분기점이 된다는 것입니다. 위에서 보듯이 보유 기간이 길어 진다면, 임대를 하는 것 보다는 구매를 하는 쪽의 비용이 상대적으로 훨씬 더 적어 진다고 하겠습니다.
그러나, 런던에 살아 보지 않고 바로 집을 구입하게 되는 경우에는 감수해야 할 기회 비용이 따릅니다. 우선 사람에 따라 주거 형태와 지역에 대한 선호는 차이가 있습니다. 예를 들자면, 지역적인 면에서 런던 서쪽과 북쪽은 많은 한국분들이 정착해 사시지만, 그 지역적 수요는 서로 많이 다른 면이 있습니다. 임대를 한 경우라면, 1년 계약이 끝나거나 아니면 그 전에라도 서브리스를 구한다면 지역을 바꿀 수도 있고, 또 임대해 사는 동안에도 선호하는 지역과 주거 형태를 정할 수 있는 시간을 벌게 됩니다. 이 기간동안 내는 임대료를 많은 분들이  그냥 낭비하는 비용으로 생각하지만, 다른 각도에서 보면 더 확신을 가지고 지역과 집을 선택할 수 있는 시간에 대한 기회 비용이라고 보아야 합니다. 위의 도표의 사례를 들어 비교해 보면, 1년후 집을 살 계획으로 가장 저렴한 형태의 아파트를 1년간 임대해 살 경우 드는 비용은 연 $12,348 입니다. 하지만 그 기간동안 콘도나, 집을 구입해 사는 동안 드는 생활비용은 각각 $17,723, 과 $26,093입니다(이 경우는 짧은 기간임으로 부동산 가격 증가분은 고려하지 않음). 이 분이 자신이 원하는 지역과 집을 선택하기위해 지불한 회계비용은 오히려 집이나 콘도를 구입한 경우보다 작습니다. 하지만, 이분이 이 목적을 위해 감수한 기회 비용은 더 낮은 질의 주택에서 1년간 사는 것과 2번의 이사, 그리고 아마도 있을 주택가격 상승분 입니다.
이런 관점에서 볼 때, 집을 언제 사는 것이 좋으냐는 각 개인이 가진 성향이 회계적 비용을 중요시 하는지, 아니면 경제적 기회비용을 중요시하는지 또한 얼마간 런던에 살게 될 지에 따라 다르다고 할 수 있습니다.


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