집을 살 때 | 집을 팔 때 | 렌트 할 때
집을 살 때
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1. 어떤 형태의 주택을 구입할 지를 결정한다.
2. 구입할 주택의 적정 가격대를 정한다.
3. 선호지역을 선정해 둔다.
4. 부동산 중개인을 선정한다.
5. 집을 구매하기위한 오퍼 (Offer to Purchase)
6. 오퍼 협상과 수락
7. 조건 해지
8. 계약 확정 후, 후속조치 및 이사 준비


1. 어떤 형태의 주택을 구입할 지를 결정한다.
우선 현재 본인의 가정에 콘도(Apt형, Townhouse형, Attach 또는 Detach형) 가 나을지 House가 나을지를 판단합니다. 콘도 스타일의 주거형태는 관리가 편하고 비용이 적게 들지만, 개인 프라이버시 나 Resale Value가 일반적으로 House형태의 집이 유리하다고 볼 수 있습니다. 은퇴한 가정은 주로 1층 형태의 Ranch 또는 Bungalow 형태의 집이나 콘도를 선호하고, 아직 자녀들과 함께 사는 가정은 주로 2층 형태의 콘도 나 House를 선택하는 것이 일반적 입니다.
콘도미니엄은 집의 모양의 형태가 아니라, 법률적으로 소유권의 한 방식을 일컫는 말입니다. 온타리오주의 콘도미니엄 법(Condominium Act,1998)에 따르면 콘도미니엄 혹은 콘도 건물은 각 개별 소유주의 이름으로 Title(소유권)이 등기되는 「전용공간」 (Units)과 그 외 공동으로 소유되고 관리되는 「공동구역」(Common Elements)으로 나누어 집니다. 즉, 전용공간인 유닛은 각 소유주의 것이며, 공동구역은 콘도법인 (condominium Corporation)의 소유가 됩니다. 아래 그림은 콘도와 하우스의 차이를 사진으로 구분해 보았습니다.
  • 콘도미니엄의 형태
    • TOWNHOUSE STYLE
      우리나라의 빌라와 비슷한 형태로, 여러 단독세대가 각각 공동의 벽으로 연결된 주택입니다
    • HIGHRISE ATP.
      우리나라의 고층 또는 저층 아파트와 같은 형태입니다.ATTACHED 콘도 Townhouse 스타일과 같이 단독 세대들이 공동의 벽으로 연결되어 있는 1층 형태의 콘도
    • DETACHED 콘도
      일반 단독 주택과 매우 흡사한 형태로 법적으로 콘도로 묶여 있으면서 단지 내부 도로와 공동 구역을 시가 아닌 콘도 관리회사가 관리하고 관리비를 지불하는 형태의 콘도 입니다.
  • 주택의 형태
    • BUNGALOW
      1층 주택으로 앞면이 좁고 뒤로 깊게 지은 주거형태
    • RAISED RANCH
      1층 Ranch 형태 중, 집을 높게 지어 지하가 반 지하처럼, 창이 커지도록 지은 형태
    • 2-Stories(2층집)
      가장 일반 적인 2층 집
    • SPRIT MODEL
      층 주택의 하나이며 주택의 일부는 1층, 일부는 2층인 주택으로 지하를 포함하여 3 Level 또는 4 Level Split 가 있습니다. 또 전면이 1층, 뒤가 2층인 Split을 Back-split, 전면에서 볼 때 1층과 2층이 옆으로 연결된 Split을 Side-split으로 부릅니다.

2. 자금 여력과 가능한 모기지 대출 액을 산정하여 구입할 주택의 적정 가격 대를 정한다.
일반적으로 집 값의 25%이상을 Down pay한다면 나머지 금액을 융자 받는 것은 어려운 일이 아닙니다. 하지만, 부동산 중개인 이나 모기지 전문가와 상담하여 이자, 상환기간(Amortization period), 은행과 계약기간(Term), 기타 조건(Close / Open Mortgage)에 따라 월지불금(Monthly Payment)이 얼마나 되는 지를 산정하는 것이 매우 중요합니다. 참고로 지금 $1,500불의 렌트비를 내고 있다고 해서 모기지 월 상환금액이 월1,500불이면 지금과 별 차이가 없을 거라 생각하시면 큰 오산입니다. 우선 연 5회에 나누어 내는 재산세(35만불 하우스의 경우 약 $4,500-5,000/연)와 집 관리비가 추가 되며, 집의 가치를 유지하기위한 가구나, Decoration 비용 또한 적지 않게 추가 되는 비용임으로 이런 것들을 잘 고려하여 예산을 산정하여야 합니다.
모기지 계산기: http://www.canadamortgage.com/calculators/amortization.cgi

3. 선호지역을 선정해 둔다.
학군, 쇼핑 인접성, 버스노선, 공원 등의 위치를 고려하여 선호하는 지역을 선정합니다. 이 때 반드시 함께 고려 할 것은 집을 다시 되 판다는 생각으로 객관적이 관점에서 지역을 보아야 합니다. 예를 들면, 현재 Buyer에게 유리한 지역 ( 매물이 다른 지역보다 많고 가격이 저렴한 지역)은 반대로 자신이 집을 다시 팔 경우에는 Seller에게 불리한 상황이 된다는 것입니다. 학교의 경우에는 원하는 학교 구역 내에 있는 주소인지를 본인 또는 중개인에게 의뢰하여 학교에 직접 문의하는 것이 바람직 합니다.

4. 부동산 중개인을 선정한다
부동산 중개인을 선정하면, 우선 그 중개인 과의 관계를 법적 구속력이 강한 Client 관계로 할지 아니면 구속력과 책임이 적은 Customer 관계로 할지를 결정하게 됩니다. 구매 대리인 계약서(Buyer Representation Agreement)에 서명을 하고 중개인의 Client로서 계약을 하게 되는 것과 이와 달리 Customer로서 관계를 설정하는 것의 차이는 아래와 같습니다.
  • Client에 대한 대리인의 법률상 의무
    민법 상 대리권에 관한 법률규정에 따르면 agent (대리인)는 client (의뢰인)에 대하여 자기가 알고 있는 모든 정보를 알려주어야 하며 필요한 자문을 신의성실의 원칙에 따라 제공해야 할 의무가 있다. ?반사회적이거나 공공의 이익을 해치지만 않는다면 client (의뢰인)의 이익을 최대한 보호해야 한다. ?client (의뢰인)와 공유한 정보에 대해 비밀을 유지할 의무가 있다. ?Client는 agency (대리권) 관계 아래에서 행해진 대리인의 적법한 행위의 결과에 대해 agent (대리인)에게 책임을 묻지 못한다.
  • Customer:
    대리인의 법률상 의무는 따르지 않으며 단지 고객이 필요로 할 때에 객관적인 정보에 대하여 사실의 왜곡이 없이 정직하게 알려주기만 하면 된다.
중개인과의 접촉이 이루어 지면, 중개인의 도움을 얻어 집을 예약하여 정해진 시간에 매물들을 직접 방문하여 보게 됩니다.

5. 집을 구매하기위한 오퍼(Offer to Purchase)
오퍼 작성시 Buyer가 꼭 알아야 할 사항들을 정리해 보겠습니다.
  • Offer 가격: Seller가 제시한 요구가격(Asking Price)에 대한 Buyer가 사고자 제시하는 가격
  • Deposit: 일종의 계약금으로, Listing한 부동산 회사가 거래가 종료 될 때 까지, In Trust Account에 보관함.
  • Irrevocability: Offer의 유효기간
  • Completion Date: 잔금을 치르고 모든 거래를 완료하는 날짜
  • 조건부 오퍼(Conditional Offer): 일반 주택의 경우, 세가지 조건이 가장 일반적 입니다.
    첫째, Financing condition으로 Buyer가 Mortgage Broker나 은행을 통해 자신의 Down payment금액과 Income 수준에 따라, 일정 금액의 Mortgage 융자가 가능한지를 알아보는 조건.
    둘째, Home Inspection 조건으로 집의 하자 여부를 점검해 보는 조건.
    세번째로, Insurance condition으로, 집 보험 가입 가능 여부를 확인해 보는 조건 입니다. 콘도미니엄의 경우 일반 주택과는 다르게 꼭 들어가야 할 조건이 Status Certificate 입니다. 이것은 Seller가 Condo Fee를 잘 납부하였는지, 콘도 관리가 잘 유지되도록 보유 예금(Reserve Fund)이 적절한지, 콘도 내에 한 Investor가 과다하게 많은 Unit를 가지고 있지 않은지 등을 Buyer 변호사를 통해 점검해 보는 조건입니다.
  • 확정 오퍼 (Firm Offer): 확정 오퍼는 위의 언급된 조건(Conditions)들을 제거한 오퍼로, Seller가 오퍼를 받아들일 경우, 바로 거래가 확정되는 형태의 오퍼입니다. 이는 여러 Buyer가 한 매물을 사고자 경쟁하는 경우(Multiple Offers), 자주 발생하며, Multiple Offers 상태가 아니어도 Buyer가 모기지 융자를 받는데 전혀 문제가 없고, 집도 새 집인 경우, 가격 협상에 좀더 유리한 도구로서 모든 또는 일부 조건들을 제거하는 경우도 있습니다.
6. 오퍼 협상과 수락
Buyer가 오퍼에 서명하고 Seller쪽에 오퍼를 제시하고 나면 Seller로부터 다음과 같은 반응이 나오게 됩니다.
  • Accept : 이 경우 바로 계약이 성립됩니다.
  • Sign back a Counteroffer : 당초 오퍼상의 가격을 올리거나 오퍼의 세부내용 (Condition 조항 제거, 소유권이전일 변경 등) 을 Seller 측에 유리한 쪽으로 변경하여 Buyer 에게 역으로 Offer 하는 것으로, 이 Counteroffer 내용이 마음에 들지 않는 경우 Buyer 는 다시 내용을 변경하여 다시 Counteroffer 할 수 있으며 수 차례 이런 과정을 거쳐 합의에 도달하게 됩니다.
  • Reject : 보통 가격이 너무 낮다고 생각하는 경우에 일어나며 이 경우 Buyer 측에서 재검토하여 수정된 오퍼를 다시 넣을 것인가를 결정하여 조치해야 합니다.
7. 조건 해지
계약 체결 이후에는 계약상에 조건부 계약조건(Condition) 이 있는 경우 정해진 기한 내에 Condition 을 제거해야 합니다.
  • 홈인스팩션은 공인된 Home Inspector 에게 Buyer 가 의뢰하여 실시하며 부실한 구조, 누수 등 문제가 있는 경우 계약을 해지하는 것으로 결정하거나, 가능한 경우 Seller 와 협의하여 소유권등기 이전 시까지 고치도록 하거나 계약금액을 조정하는 등의 조건부로 Waiver 를 주면 됩니다.
  • Financing 의 경우 대출기관과 협의하여 본인의 신용과 이 집으로 대출을 받는데 이상이 없는 것이 확인되면 Waiver 를 주면 됩니다.
집 매매의 경우 일반적으로 계약이 성립된 이후 또는 모든 Condition 에 대한 Waiver 제출로 계약이 최종 성립된 이후에 변호사를선임하는 경우가 많습니다.

리얼터가 일반적인 기본적인 법률적인 정보를 드릴 수는 있지만 계약과 관련된 법적인 문제들에 대해서는 언제나 변호사와 상담하여 정확한 답변을 얻도록 해야 합니다.

8. 계약 확정 후, 후속조치 및 이사 준비
일단 모든 조건이 해지 되어 확정 오퍼가 되고 나면, 바이어는 우선 크게 세가지 문제에 집중해야 합니다.

첫째, 변호사를 만나서 계약서를 전달해 주고 변호사에게 대리인으로서 일할 수 있는 권한을 위임하는 서류에 서명을 해주며 변호사가 등기하는데 필요한 정보를 알려 주어야 합니다. 이때 좀 생소한 것이 공동 소유권의 형태로 Joint Tenant로 할 것인지 아니면 Tenant-in-Common으로 할 것인지를 결정하여야 합니다. 전자는 보통 부부가 많이 선택하는 형태로, 유언장 없이도 두 소유자 중 한명이 사망하면 그 소유권이 다른 Joint tenant 소유자(Beneficiary)에게로 자동으로 넘어가는 형태입니다. (이와 관련된 더 상세한 정보는 변호사와 상담하십시오).

변호사가 하는 일
  • 오퍼 서류의 법률적인 검토
  • Seller 의 소유권 확인 (Title Search)
  • 집에 걸린 Claim 여부의 확인과 함께 필요시 등기이전 전까지 해소 확인
  • 재산세 (Property Tax) 납부 여부 확인
  • 취득세 (Land Transfer Tax) 금액의 산정 및 대납 (소유권등기 이전시)
  • 전기, 가스대금 등의 날짜별 정산
  • Closing Day 에 소유권이전 등기, 잔금 납부, 키 수령 등입니다.
취득세(LAND TRANSFER TAX)계산기: http://www.titleplus.ca/RSREG/landtransfertax.asp

둘째로 모기지를 신청한 경우 조건 해지 전에 Pre-approval 받았던 모기지 회사에 정식 모기지 신청을 합니다. 기존 주택이 팔리지 않은 상태에서 새로운 집을 산 경우에는 새로 산 집을 Closing 하고 기존 주택이 팔려서 잔금을 받는 날까지 Bridge loan을 받을 수 있는지를 문의해 보고, 다른 방법으로, 기존 집의 순 자기자산(Equity)이 충분한 경우 그 순자산 부분의 일부를 담보로 Line of Credit을 받아 Down Pay를 할 수 있는지 여부를 알아보아야 합니다. 새로 짓는 주택의 경우 기존 주택을 사는 것과 큰 차이가 없지만, 새로 콘도를 짓는 경우에는 입주 일(Occupancy Date)과 융자금 지급일(Mortgage arranged date)이 다른 것이 일반적 입니다. 이는 입주일(Occupancy date)과 등기 이전일(Registry date)이 다른 경우가 많기 때문입니다. 콘도 개발업자는 한 Group으로 묶인 모든 unit가 다 팔려서 완공된 경우에 시로부터 허가를 받고 Unit별로 등기를 넘기게 됩니다. 이후에야 모기지 회사는 그 개별 Unit를 담보로 융자금액을 지불해 줍니다. 따라서 입주일과 등기가 실제로 넘어 오는 날 까지는 융자를 받기로 한 금액(Mortgage Amount) 만큼에 대한 이자분 만을 매달 콘도 개발업자에게 Occupancy fee란 명목으로 지불하게 됩니다.

셋째, 집 보험을 신청합니다. 보통은 자동차 보험과 함께 들면 할인을 받기 때문에, 자동차 보험 브로커에게 연락하는 것이 일반적입니다. 콘도의 경우 보통은 Condo Fee에 화재 보험이 포함되어 있음으로, 보다 저렴한 Condo package로 보험을 가입하면 됩니다. 바이어는 위에서 언급한 변호사, 모기지 회사, 집 보험 회사 간에 상호 연락처를 서로에게 알려 주어야 합니다. 잔금일 까지 몇 개월이 남아 있어도 가능한 한 빨리 이삿짐 업체를 예약해 두는 것이 좋습니다. 또한, 적어도 Closing date 일 주일 전 까지는, London Hydro(전기/수도), Union Gas(도시가스), Reliance(오수탱크가 임대인 경우), 인터넷 및 케이블 회사에 연락하여 사전에 Account를 새로 개설하거나 주소 변경을 신청해 두어야 합니다.
  • London Hydro(전기/수도): 519-661-5503
  • Union Gas(도시가스): 1-888-774-3111
  • Reliance Home Comfort(오수탱크가 임대인 경우) 1-866-735-4262
  • Bell Canada(전화/ 인터넷/ 위성TV): 519-310-2355 - Optional
  • Rogers (전화/ 인터넷/ 케이블 TV) 1-888-764-3771 - Optional