FAQ_집을팔때

집을 팔 때

리스팅 계약은 중개인보다는 집을 팔려는 매도자와 중개인이 속해있는 Real Estate Brokerage와의 사이에 맺은 계약입니다. 모든 중개인은 Brokerage혹은 Broker한테 속해있기 때문에 리스팅 계약을 한 중개인이 하는 모든 중개업무는 중개인이 아닌 중개인이 속해있는 broker/brokerage와 계약을 맺게 되는 것입니다. 따라서 리스팅 계약을 할 때 별도의 약속이 없었다면 Brokerage를 포함해서 쌍방이 동의하지않는 한 한쪽이 일방적으로 해약을 할 수가 없습니다. 리스팅 계약 파기는 중개인이 아닌 brokerage의 모든 업무분야의 책임자인 broker of record나 manager의 서명이 있어야 합니다.
만일 리스팅 계약 취소에 서로 동의를 하더라도 취소에는 두 가지 종류가 있고 다른 의미를 갖고있습니다. 먼저 cancellation 혹은 termination of listing은 말 그대로 계약취소로서 취소를 한 후 바로 다른 중개인/brokerage와 새로운 리스팅 계약을 맺을 수 있습니다. 그러나 suspension of listing이라고 하는 것은 취소보다는 계약 중단 이라고 할 수 있습니다. 취소하려는 리스팅 계약기간이 끝나기 전까지는 다른 중개회사/중개인과 새로운 리스팅 계약을 맺을 수가 없고 혹시 다른 중개회사/중개인을 통해서나 아니면 개인적으로 매도를 할 경우에는 원래 리스팅 계약을 맺은 중개인한테 약속된 중개수수료를 지불해야 합니다.
따라서 리스팅 계약을 중단하고 원래 리스팅 계약이 끝나기 전까지 어떤 다른 중개인/중개회사와 새로 리스팅 계약을 맺을 계획 없이 단지 더 이상 집을 팔지않을 것이라면 cancellation/termination이나 suspension 어떤 것이든지 상관이 없지만 다른 중개인/중개회사와 새로 계약을 맺으려면 서면으로 된 cancellation이나 termination을 brokerage로부터 확인해야만 합니다. 만일 이렇게 정식 취소 없이 새로 다른 중개회사/brokerage하고 리스팅 계약을 한 후에 매매가 이루어지면 취소하지 않은 리스팅 중개인한테도 중개수수료를 지불해야 합니다.
리스팅 계약 내용 중 참고할 사항 하나로 「Holdover Period」라는 것을 보게 되는데 이는 리스팅 계약기간 중에 매물을 소개 받았던 사람이 혹 계약이 끝난 후에 리스팅 계약을 한 중개인을 통하지않고 계약을 맺을 경우 리스팅에 약속된 중개수수료를 지불해야 한다는 내용인데 보통 60일에서 90일정도로 정하게 됩니다.
Holdover와 계약만기에 관련되어서 알아둘 점은 원래의 리스팅 계약을 취소하거나 기간이 만기 된 후에 다른 중개인과 리스팅 계약을 맺을 때 리스팅 계약내의 Holdover Period 기간동안에 새로 리스팅 계약을 맺은 중개인을 통해서 집을 팔았을 경우 그리고 나중에 맺게 된 리스팅 계약의 중개비가 처음 리스팅 계약의 중개수수료보다 적을 경우 먼저 리스팅 계약을 한 중개인한테도 차액의 중개수수료를 지불해야 한다는 점입니다.

리스팅 계약을 포함해서 서명을 하는 모든 계약은 법적 구속력이 있는 만큼 서명을 하기 전에 내용을 충분히 이해한 후에 계약을 맺어야 하겠습니다. 많은 사람들이 리스팅 계약을 맺을 때에 중개수숫료에만 신경을 쓰고 다른 것들은 간과하기도 하는데 계약이 무엇을 의미하는지에 대해서 정확하게 알아야 하겠으며 혹시 리스팅 외에 중개인과 어떤 다른 약속할 사항에 대해서도 서면으로 약속을 받는 것이 좋습니다

효과적으로 Showing할 수 있는 방법들을 정리해 보면 다음과 같습니다.
ü •동선의 흐름에 따라 우선 보이는 쪽에 더 많은 관심을 가지고 집을 꾸민다.(첫 인상이 가장 중요함)
ü •부엌 탑 위나, 선반, 장식용 가구 위에 잡다한 물건들을 치운다. (가족 사진포함)
ü •낮 동안에는 커튼을 열어 밝은 채광을 유지해 주고, 밤에는 가능한 모든 조명을 켜서 밝은 이미지를 주도록 한다.
ü •충분히 환기를 하여 특이한 집안의 냄새가 나지 않도록 주의한다
ü •Showing 시간에는 집을 비워준다. 만일 불가피하게 집에 머물러야 할 경우라면, 묻는 질문에만 답해주고 일정한 구역 내에 조용하게 있어주면 된다.
ü •은은한 클래식 음악이 있다면 낮게 틀어두고 나가는 것이 좋다.

ü 적정한 리스팅가격 책정에 실패한 경우:합리적인 리스팅 가격은 바로 ‘Marketable Price’(시장에서 팔릴만한 가격)가 되어야 한다. 가격이 그 이상으로 책정된 경우에는 날짜가 지나가도 오퍼를 받기는 어렵다. 사실 이것이 주택매각을 지연시키는 가장 큰 원인이다. 특히 지나치게 높은 리스팅 가격은, 최고의 마케팅기회가 될 첫 2주일의 기간을 제대로 활용하지도 못하고 보내는 원인이 된다.
ü 전혀 손을 보지 않고 리스팅 하거나 지나친 투자가 이루어진 주택
ü 집을 보여주는 데 효과적이지 못한 경우: 일단 팔려고 집을 내 놓은 경우에는 가능한 한 많은 잠재구매자들이 다녀가도록 하는 것이 좋다. 그런데, 주말이라서 어렵다든가, 평일은 몇 시부터 몇 시 사이만 가능하다는 제한들이 이러한 방문의 기회를 많이 자르게 된다. 그러므로 가능하면 열쇠 보관함(Lock Box)을 두고 언제나 쉽게 방문이 가능하도록 하는 것이 좋다.
ü 시기적으로 비수기나 부동산 경기가 좋지 않을 때 리스팅된 경우

Renovation 을 해서 집을 팔 때 그 투자에 대한 회수율 (집값에 반영되는 정도) 은 대부분 실제 투자비에 미치지 못한다는 것이 업계의 상식입니다. 그렇지만 Renovation 은 집을 찾는 사람들의 호감을 높여 (Appeal) 집이 조기에 팔리는데 큰 도움을 준다고 할 수 있습니다
다음은 전국리모델링사업자협회(NARI ; National Association of the Remodeling Industry)가 제공한 집을 수리해서 팔때 드는 투자비 대비 회수율을 보여주는 자료입니다.
수리 항목 투자비($) 회수율
페인트칠 1,000-3,000+ 200%
벽난로 추가 4,000+ 94%
소규모 부엌개조 8,500+ 79%
대규모 부엌개조 24,000+ 70%
화장실 및 욕실개조 7,500+ 69%
지붕교체 4,600+ 61%
DECK 6,000+ 60%
창문과 문 교체 12,000+ 55%
마루시공 5,000+ 54%
지하실 마무리 20,000+ 52%

집을 팔 때는 등기상의 부부든 아니든 공동명의의 소유자가 모두 서명을 해야 합니다.

부부가 공동명의가 아닌 배우자 한 사람의 명의로 되어있는 집이라 할지라도 온타리오주의 Family Law Act 상에 규정되어 있는 Matrimonial Home (Family Residence) 의 경우 다른 배우자의 서면동의가 없으면 혼자서 집을 매각할 수 없습니다.